但實際上買房除了頭期款之外，評估自己每月的還款能力是非常重要的，並且還有很多人會忽略除了房子本身之外，還有許多開銷是買房伴隨而來的費用，所以到底月薪5/7/10萬可以貸款多少房貸？以即能買多少錢的房子呢？接下來Jerry就帶你一起來計算~

月薪水5/7/10萬可以貸款多少房貸？可負擔月付是多少？

要評估自己到底能不能買房，很重要的一點就是要評估自己的還款能力。

每個月除了生活的必要開支，到底還剩多少錢能拿來付房貸？以及5/7/10萬月薪可以貸款多少？

在網路上有很多房仲業者提供的試算公式，例如591的貸款試算，可以將貸款條件輸入後得到每個月要繳的金額，其中還有「本息平均攤還法」（每個月本金和利息平均分攤），以及「本金平均攤還法」（每個月本金平均分攤，因此利息隨已還款金額增加而減少），依據不同需求可以選擇。

以下就舉例是房子500萬、房貸400萬的情況下的每月付款金額計算

房貸本息平均攤還法計算

簡單來說每月還的金額會是固定的，其中每一期的本金跟利息的配比不一樣，如下所示是房貸貸款400萬20年且用利率2%計算

房貸本金平均攤還法計算

簡單來說每月還的金額會是越來越少的，其中每一期還的本金是一樣的，所以利息就越付越少，如下所示是房貸貸款400萬20年且用利率2%計算

本息攤還每月付款金額較低，而且每月付款金額一樣，一開始壓力比較小，目前銀行也大多都是本息攤還方案，但是本金攤完最大優勢就是最後利息成本是比較低的，如果能負擔且銀行有提供不妨選擇本金攤還。

591買房房貸試算計算機

因此假設準備 100 萬頭期款，購買總價為 500 萬的房子，則貸款金額為 400 萬。如果貸款利率為 2%，分 20 年還款，且沒有寬限期（寬限期為只需要負擔利息，還不用還本金的一段時間），我們用591房貸試算機來算，則每月至少要還 20,235 元。如果還有貸款裝潢的費用還要記得加上去才是實際的還款金額。

591計算網站

Jerry個人建議，房貸不宜佔收入超過3成比例，因為就像上面說的除了房貸本身壓力，其實像是每月管理費、以及裝潢之類的開銷都是一筆費用，抓得太緊反而生活會非常有壓力，而且遇到升息每月還款還要增加壓力就更大。

像是如果以貸款400萬來說每月還款20,235來說，如果是佔比30%，每月收入至少要67,450才夠，大約就是月薪7萬的人可以貸款多少的房貸總金額。

不過這個三成比例也會跟你的收入有關係，像是如果每月收入3萬扣掉30% 等於只剩下21,000可以用，如果是30萬扣掉30%還有210,000。

所以當你收入越高，房貸所佔比例也是可以拉高一些，不過也是要注意工作收入的穩定度，不然就是要多存點錢，不然如果突然沒有收入，房貸就是一個很可怕的固定支出費用。

常見被忽略的買房投資開銷（裝潢、規費、管理費等）

如果你是找仲介看房，買方通常要負擔房屋總價的 2% 作為仲介費用，另外房屋過戶過程中的種種溝通通常也都會委託代書辦理，因此需要負擔代書的費用，其中也會包含政府收取的契稅、印花稅等等的規費，因此光買賣的手續，代書費和稅費就會要2-3萬以上。

另外，通常買了一間自己要住的房子，大部分的人都會想要自己加個裝潢，就算不用裝潢，也要買家具、家電等等，這些費用依據買的房屋現況不同，以及個人的需求不同，花費也會有很大的不同。

如果你買的是社區，在裝潢的期間可能也需要繳交管理費，所以在買房前還要記得規劃，並且預留裝潢和家具的費用，才不會造成買了房卻無法住進去的窘境。

買房其他費用與政府規費統整

整理上方提到的仲介費用跟裝潢費用以外，買房統整需要的其他規費費用如下

1. 仲介費：通常買方要付總價的 2%。
2. 契稅：核定契價（房屋現值） × 6%
3. 印花稅：（房屋評定現值＋土地公告現值）× 0.1%
4. 產權移轉登記規費：（房屋評定現值＋土地公告現值）× 0.1%
5. 貸款設定規費：貸款金額 × 1.2 × 0.1%
6. 貸款手續費：大約落在8,000元。
7. 履約保證專戶：買賣價金的 0.06%，買賣雙方平分。
8. 代書費：可以先抓15,000元左右。
9. 保險費(火災/地震險)：根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等來決定，大概估每年 2,000~3,000元。
10. 裝潢費用：可以用一坪6萬先估計

所以除了要計算月薪可以負擔的買房貸款跟頭期款外，也別忘了把這些額外成本一併考量

如何計算頭期款與實際可以買多少錢的房子？

要計算頭期款是多少取決於銀行願意借你多少錢。所以一般來說，買房的地點、房子的性質，以及個人的信用財力證明等等，都是影響貸款成數以及貸款利率的因素。

一般來說，如果是在市區想購入自住的房子，因為人口稠密，房屋買賣需求高，一般都可以貸款到 8 成。

但是銀行通常會參考實價登錄的價錢，所以當你買房的價錢比附近的房價都來的高，銀行可能就只會借你實價登錄8 成的費用，實際佔比你的成交價格就會不到 8 成，因此，如果是要買自住的房子，最少要準備房屋總價的 2 成當作是房子的頭期款。

我們接下來就以月薪7萬的案例，可以負擔總價500萬的房子到底一開始要準備多少錢呢？

500萬房子頭期款要多少？

試算準備 100 萬作為頭期款，銀行貸款 8 成，則可以買總價為 500 萬的房子。

200 萬作為頭期款，銀行貸款 8 成，則可以買總價為 1000 萬的房子，以此類推。

所以Jerry建議如果是月薪7萬的人，如果已經有存到100萬元，是可以負擔大約就是總價500萬的房子。
不過要注意，就像上面所說還有規費、房仲費用、裝潢費需要考慮，建議要再多存一點錢，不然等買下房子後才發現壓力很大。

這裡Jerry也要提醒，其實如果是一個人負擔整個買房的錢，真的是壓力會很大，所以說如果是要共組家庭，兩個人也有買房的打算，一起努力一起負擔可以降低買房的壓力，也有一個共同的目標一起打拼。

Jerry買房頭期款房貸文章總結

要買房首先最重要的就是知道自己的預算，根據以上的介紹，大家可以先評估自己的財力，有了明確的預算，才能找尋到合適的房屋。不論是找房子的過程，或是還房貸都需要一段不短時間，因此做好長遠的財務規劃，才能讓房子是甜蜜而不是沉重的負擔喔！

如果是第一次買房的人，非常建議可以參考新青安房貸，新青年安心成家貸款優點有利息補貼、年限最高40年、5年寬限期，詳細文章介紹：新青年安心成家貸款申請過程心得｜房貸條件/優缺點/利率試算

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格局規劃：為地上12層，地下2層住宅，二房(25~27坪)、三房(37~38坪)

投資建設：宏亞建設開發有限公司

基地地址：台中市沙鹿區中山路紅竹巷(近台灣大道)

接待會館 台中市沙鹿區台灣大道七段333號旁（麥當勞旁）

預期完工：2027年05月

公設比：33.6%

管理費：預計60元/坪

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什麼是預售屋？

那現在要來和你介紹什麼是預售屋，預售屋簡單來說就是還沒有蓋或是正在蓋的房屋，依照法律規定，雖然是尚未建造完成的房屋但是應是已經領有建造執照，這邊會特別提到建造執照就是為有一些建商在還沒有拿到建造執照之前就開始販售，當然這是不合法的行為，因為連使用區分和設計審核都還沒有，其中的變數和風險都很多，如果你想要買預售屋這一點要特別注意。

怎麼買預售屋？

既然是還沒有蓋好的房屋，那我們要怎麼看屋還有決定買屋呢?

當然建商會針對這些問題提出一些相對應的解決方案，像是會製作房屋或建案社區做小比例模型，讓你可以理解未來的幾棟建築的排列和中庭或是空地規劃，像是Jerry自已去參觀建案，建商就會有下方這樣的縮小模型可以參考。

當然建商也會在接待中心設計的幾種不同坪數的屋型，先裝潢規畫等比例的樣品屋，讓你可以實際走進去看看房屋內的狀況和感受。

如果你參觀完後決定要買下這個預售屋，就可以和建商簽約，之後就會依照所簽的合約進行，等到房屋蓋好之後就會進行驗屋交屋並後續貸款，就可以擁有你自己的房屋啦~

預售屋投資購買繳付款方式

當你決定要購買後，這邊想要帶你來一起看一下，預售屋的付款方式，購買預售屋的付款方式會和直接購買新成屋、中古屋有所不同，從簽約前的訂金，到接續的簽約金、開工款，並後續隨著工程進度繳納的工程款，這邊帶著你來看過一次預售屋的付款方式。

在看過預售屋並且很喜歡，有想要購買的意願，那就準備進入議價的環節。

通常在這個時候會先付個5-10萬當作”小訂”，同時也是表達購買誠意，讓雙方議價意願都提高。

議價後，如果確定購買，則補足正式訂金，通常為總價的5%，接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱，建議可以請教有經驗的親友或是專家協助檢視。

確認契約沒有問題後，就會正式簽約，隨著簽約同時必須繳交簽約金和開工款。

前面所提到的訂金、簽約金和開工款，就是俗稱的「訂、簽、開」金，也算是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的10%～15%。

這10~15% 是需要一次繳完的，而且是沒辦法貸款的！

所以總價的 10%～15%就是你買預售屋最一開始就必須自己有且要立即支付頭期款金額。

後面隨著工程的進行，就需要在施工期間按期繳納工程款，繳交工程款的方式通常會有兩種：

1. 按工程期繳納：就是依照工程進度，分期繳納工程款。有一種方式是「工程零付款」，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交，所以簽約前要搞清楚建商的規定喔~
2. 按月繳納：開工之後，無論施工進度如何，皆須按月繳納工程款。

買預售屋付款購買流程

經過了前面的付款流程: 賞屋 → 議價 → 繳交訂金、簽約、開工款 → 繳交工程款，接著預售屋後續到實際成為你的，還需要經過以下這些流程喔~

1. 客變 (變更格局或設計)：通常預售屋會提供客製化的變更，如果想調整格局，或是增加水電設施，像是:增加插座，開放式不隔間，或是換廚具或衛浴設備，都可和建商討論規劃。但這邊要注意一般來說，只有一次的客變機會，所以要仔細思考想要變更的地方，一次性一起提出來喔 !
2. 建商申請使用執照：在建商申請使用執照的時候，房子已經完成主體了，在等建管局來審核稽查，這個時間通常建商會開放讓你進去參觀。
3. 銀行對保：建商領到使用執照之後，就可以開始進行銀行對保。對保的意思就是銀行會審核房屋價值及你的貸款條件，看看你是否有貸款的資格及實際貸款成數和利率。一般來說，建商會整批與銀行談貸款的優惠利率，你當然也可以選擇自己經常往來的銀行。
4. 完稅：這邊就是交易房屋所會衍伸的各項稅費，地價稅、房屋稅：『交屋日前』→建商負擔、『交屋日後』→買方負擔，土地增值稅→建商負擔，印花稅、契稅及相關規費→買方負擔
5. 過戶：通常會由建商委託代書，辦理房地產過戶手續（申請房屋及土地所有權狀），需要在建商領到使用執照後4個月內完成。
6. 驗屋交：驗屋就是進行到最後一步了! 驗屋時，如果有發現瑕疵，在驗收單上要清楚註記，並請建商限期改善。等到建商都改善好後，才會匯最後的交屋尾款。通常交屋尾款為房屋總價的1%~5%。

經過以上這些步驟，就算是完成了預售屋的整個購買流程啦~

如果說是第一次買房的人，歡迎參考政府的青年安心房貸，Jerry詳細心得與介紹：新青年安心成家貸款申請過程心得｜房貸條件/優缺點/利率試算

買預售屋好還是中古屋？各有優缺點

對於頭期款不足的小資族，預售屋的付款方式，的確會比較輕鬆，因為一開始頭期款只要負擔10~15%房價（有些最低只要6%）

然而新成屋或中古屋，頭期款是總價的20~25%，相對來說預售屋付款壓力較小，但成屋的好處是建材、格局、屋況、公設等全部都能眼見為憑、一目瞭然，甚至可以馬上入住。

下方Jerry認為預售屋的優缺點，提供給大家做參考，因為每個人的條件需求都不一樣，但是記得一個原則無論是預售屋好還是中古屋，能找到適合自己的就是好房子！

買預售屋的優缺點

那買預售屋跟成屋的優點跟缺點會有什麼呢，主要有下列差別

購買預售屋的優點

1. 資金壓力比較小: 因為購買預售屋等於頭期款可以分期，如果買新成屋或是中古屋，一次頭期款就是20％，而預售屋可能僅需付10％，後續的工程款再依序付錢就好，資金壓力相對小很多。
2. 可以客變: 房屋內的裝潢和你的生活習慣習習相關，如果是新成屋或是中古屋，多多少少都會需要再花一筆費用改格局或是裝潢，而預售屋的優點就是可以先和建商討論，省一筆裝潢整理費用還省一筆拆除清運費用喔~
3. 屋子是全新的！現在很多年輕人不喜歡老房子，全新的預售屋正好符合年輕人偏好

購買預售屋的缺點

1. 要等待施工期：因為有頭期款分期的優點，當然就有一個相對應的缺點就是，需要等待房屋施工期，不能購買上入住。
2. 交屋誤差：交屋誤差這個缺點是需要特別注意的，因為房子很難100%和設計圖一樣，在施作過程中多少會有誤差，但是喝約所接受的誤差是有上限，要特別注意下列2點：

• 房屋蓋完後如果與合約誤差超過3%，只有消費者可以主張解約
• 消費者支付誤差額以2%為上限

但這邊很多人會誤會，誤差找補是「實際成交價x缺少的坪數」這樣的計算方式是不對的！找補金額要「扣除土地價格」並「區分主建物與附屬件物」之後再來計算價格，所以極端的狀況有可能會是當初成交價50萬/坪，但找補僅5-6萬/坪，這個部分要特別注意！

投資買預售屋價格與議價參考

目前預售屋也是有實價登錄的，在購買之前也可以參考實價登錄網站，作為議價基礎，常見實價登錄網站如下參考。

樂居實價登錄

591實價登錄

這裡看實價登錄的時候，Jerry建議參考的價格是離你要買那戶最接近的，比較有參考價值，因為樓層、座向都會影響價格，離你最接近的相對來說價格最相近可以當議價基礎。

投資買預售屋注意事項

• 預售屋看不出屋內採光，一定要到實際基地探勘過會對於環境更有概念
• 電梯要問清楚那些電梯可以直接到地下停車場，有些會是到地下室的跟到住家是分開，這種實際生活使用上會不方便，不太建議選擇這種建商。
• 重劃區的部份代銷都會強調未來重大建設，但是購買的時候都要先假設未來不會有其他建設，如果是現在住進去的生活機你能不能接受。（通常重劃區都需要5年以上發展期）
• 接待中心不一定是房屋基地的位置，有可能差距很大
• 合約條款：請仔細閱讀合約條款，確保理解所有條款和細節。注意預售屋交屋時間、付款方式、退款條款和防水保固等重要內容。
• 一案建商拜託千萬不要買，倒閉風險很大。

常見預售屋契約違規與爭議事項

除上述要注意情形外，內政部也公布 2022 年預售屋契約違規四大項目：

• 違反「驗收」規定：限制驗收次數為一次，之後若遇到房屋有其他瑕疵，依然強迫消費者接受、交屋。
• 違反「通知交屋期限」規定：只有重大瑕疵時，才會在交屋前負責修繕；要求消費者付清所有款項，建商才通知交屋。
• 違反「房地面積誤差及其價款找補」規定：有房地面積誤差時，不找補或是透過增加契約中面積誤差值，使消費者不得解除契約。
• 違反「違約之處罰」規定：錯誤的違約金計算方式;不當限縮建商違約事由或不當擴大消費者違約事由。

另外有一件事也很重要，就是量力而為，Jerry也有一篇分享關於頭期款多少能負擔多少總價的房子，可以參考：頭期款100/200/300萬可以買多少錢的房子？每月多少薪水可負擔？

買預售屋常見爭議：驗屋不過爭議，可以不繳款？

很多人買了預售屋都是花了一大筆錢，好不容易等到預售屋可以入住了，但是在驗屋過程中卻發現很多瑕疵，很怕建商不修理，想要等驗屋過後再做繳款，這樣是可以的嗎？

先幫大家做結論是會比較困難，如果購屋者撥款房貸，是不符合比例原則的。

因為這個時候房子整個結構、內裝都完成了，而且已經過戶到你的名下，如果只是因為漏水、或者磁磚裂開等的驗屋問題，而不願意支付占比80%的房貸，瑕疵與價金是不符合比例原則的，真的到法院裡面，買方輸的機會很高。

除非真的是整體結構有重大的影響，拒絕繳款才會合理

更詳細的內容介紹可以參考：驗屋不過可以拒繳款？ 3招自保快筆記

雖然無法拒絕繳款，但是上面有提到其實有一筆通交屋尾款約總價的1%~5%，這筆是可以有權利先扣著等到建商改進後再給的

Jerry預售屋研究心得總結

希望這次的預售屋介紹有幫助你更認識如何購買預售屋，善用預售屋的優點，降低自己的資金壓力，同時也可以找到一個喜歡的家。

最後最重要的就是預售屋一定要到場參觀，而且不是走馬看花，詳細詢問自己的疑慮與問題，畢竟預售屋已經只能想像，問問題不能馬虎，而且建議不要當下下決定，了解完回去想想與討論。

了解完如何買預售屋小知識，也建議看此篇認識房地產的權狀、地籍謄本（土地、建物）相關知識：房子的身分證？認識權狀、地籍謄本（土地、建物）

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一般來說，如果是在北部想購入自住的房子，因為人口稠密，房屋買賣需求高，一般都可以貸款到 8 成。

但是銀行通常會參考實價登錄的價錢，所以當你買房的價錢比附近的房價都來的高，銀行可能就只會借你實價登登陸8 成的費用，實際站你的成交價格就會不到 8 成，因此，如果是要買自住的房子，最少要準備房屋總價的 2 成當作是房子的頭期款。

頭期款100/200/300萬可以買多少錢的房子？

試算準備 100 萬作為頭期款，銀行貸款 8 成，則可以買總價為 500 萬的房子。

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但頭期款不等於自備款，接下來就帶妳看看還有什麼錢是買房需要負擔的費用。

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另外，通常買了一間自己要住的房子，大部分的人都會想要自己加個裝潢，就算不用裝潢，也要買家具、家電等等，這些費用依據買的房屋現況不同，以及個人的需求不同，花費也會有很大的不同。

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1. 仲介費：通常買方要付總價的 2%。
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要評估自己到底能不能買房，很重要的一點就是要評估自己的還款能力。每個月除了生活的必要開支，到底還剩多少錢能拿來付房貸？在網路上有很多房仲業者提供的試算公式，例如591的貸款試算，可以將貸款條件輸入後得到每個月要繳的金額，其中還有「本息平均攤還法」（每個月本金和利息平均分攤），以及「本金平均攤還法」（每個月本金平均分攤，因此利息隨已還款金額增加而減少），依據不同需求可以選擇。

本息平均攤還法

簡單來說每月還的金額會是固定的，其中每一期的本金跟利息的配比不一樣，如下所示是貸款400萬20年且用利率2%計算

本金平均攤還法

簡單來說每月還的金額會是越來越少的，其中每一期還的本金一樣的，所以利息就越付越少，如下所示是貸款400萬20年且用利率2%計算

本息攤還每月付款金額較低，而且每月付款金額一樣，一開始壓力比較小，目前銀行也大多都是本息攤還方案，但是本金攤完最大優勢就是最後利息成本是比較低的，如果能負擔且銀行有提供不妨選擇本金攤還。

591房貸試算利息計算機

因此假設準備 100 萬頭期款，購買總價為 500 萬的房子，則貸款金額為 400 萬。如果貸款利率為 2%，分 20 年還款，且沒有寬限期（寬限期為只需要負擔利息，還不用還本金的一段時間），我們用591房貸試算機來算，則每月至少要還 20,235 元。如果還有貸款裝潢的費用還要記得加上去才是實際的還款金額。

591計算網站

Jerry個人建議，房貸不宜佔收入超過3成比例，因為就像上面說的除了房貸本身壓力，其實像是每月管理費、以及裝潢之類的開銷都是一筆費用，抓得太緊反而生活會非常有壓力，而且遇到升息每月還款還要增加壓力就更大。

像是如果以貸款400萬來說每月還款20,235來說，如果是佔比30%，每月收入至少要67,450才夠。

不過這個三成比例也會跟你的收入有關係，像是如果每月收入3萬扣掉30% 等於只剩下21,000可以用，如果是30萬扣掉30%還有210,000，所以當你收入越高，房貸所佔比例也是可以拉高一些，不過也是要注意工作收入的穩定度，不然就是要多存點錢，不然如果突然沒有收入，房貸就是一個很可怕的固定支出費用。

目前政府有推出新青年安心成家房貸計畫，讓首購族可以降低買房壓力，首購族群一定要參考看看，如下簡介

政府青年買房貸款補貼政策：新青年安心成家房貸計畫介紹

這個計劃通過提供較低的利率和較長的還款期限，旨在幫助年輕人克服購房的經濟壓力，使他們能夠進入住房市場。這不僅是對年輕一代的財務支持，更是對他們實現住房夢想的一種鼓勵。

新青年安心成家房貸的關鍵特點如下：

• 貸款金額：最多提高到1000萬元。
• 貸款期限：從最長30年拉長到最長40年。
• 寬限期：從最長3年延長到最長5年。
• 利息補貼：政府額外補貼1碼，加上原公股銀行減半碼，優惠共1.5碼，分為一段式和兩段式。一段式利率在政府補貼後為1.775%。兩段式利率則在前兩年為1.565%，第三年起增加至1.865%。
• 資格條件：借款人、配偶及未成年子女均無自有住宅，且年齡計算以向銀行申請日為準，2023年起，民法成年的年齡正式從20歲降為18歲。
• 實施時間 : 目前預計2023/8/1~ 2026/7/31
• 如果到2026/7後沒補貼且央行未升息則恢復至2.15%

Jerry提醒：常有人認為新青年安心成家房貸僅適用於年輕族群，事實上該方案並未設定申請者的最高年齡限制。這個誤解可能來自於以往內政部對年齡範圍有特定規定的青年補貼計劃。

然而在新青年安心成家房貸中，銀行可能會根據年齡與貸款期限的總和來制定標準，所以年長的申請者可能無法申請到最長的貸款期限(40年)，除非他們的申請情況特別符合條件，並且能獲得銀行工作人員的積極協助。

更多完整詳細介紹可以參考：新青年安心成家貸款申請過程心得｜房貸條件/優缺點/利率試算

Jerry買房入門文章總結

要買房首先最重要的就是知道自己的預算，根據以上的介紹，大家可以先評估自己的財力，有了明確的預算，才能找尋到合適的房屋。不論是找房子的過程，或是還房貸都需要一段不短時間，因此做好長遠的財務規劃，才能讓房子是甜蜜而不是沉重的負擔喔！

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二胎(二順位)房貸是什麼？

二胎房貸，又被稱為二順位房貸或是房屋二胎，簡單來說是將正在貸款中的房屋再一次作為擔保物，利用該房屋的剩餘價值進行第二次貸款。

因為這筆房產目前是正在貸款中，所以前一次尚未還清的貸款被稱作「一順位貸款」，意指房屋抵押設定時為「第一順位償還對象」。

而承辦二胎房貸的承貸單位，屬於房屋抵押設定時的第二順位償還對象，因此二胎房貸又被稱為「二順位房貸」

二胎(二順位)房貸優缺點風險

大部分人對於二胎房貸都相對不熟悉，如果有考慮利用二胎(二順位)房貸取得資金，一定要先了解以下優缺點

二胎(二順位)房貸優點：額度比信貸更高

因為在借貸時所使用的擔保物是「房屋」，因此貸款能夠取得的資金相對其他的貸款方式可以取得「更多」！ 舉例來說信用貸款通常最高就是到700萬元，但是二胎房貸最高有機會是貸款到3000萬

二胎(二順位)房貸缺點：申辦文件較為繁瑣

不過也因為借貸時有擔保物做為抵押品，所以相對信用貸款，二胎房貸需要準備的申請文件會比信用貸款更多一些，但即使文件需要準備的比辦理信貸時更多，流程上也比辦理信貸來的繁瑣，但是對於需要大額資金的人來說，房屋二胎貸款絕對是取得大筆資金的優先選擇。

二胎(二順位)房貸缺點：銀行過件審核相對嚴格

銀行對於二胎房貸的核貸條件相當嚴苛，因為受到銀行法規相關規範，申貸者除非信用評分高、財力狀況良好、工作穩定且房齡不能太老舊、房型也符合標準才有機會通過。

因為只要上面有一點不符合銀行條件都將難以順利過件因此才會除了銀行可承貸二胎房貸外，也衍伸出了其他可承貸房屋二胎的單位如：租賃融資公司、民間公司等。

二胎(二順位)房貸為什麼會被銀行拒貸？

因為銀行在辦理二胎房貸時，對比一般貸款，審核標準會更為嚴格，只要有一個項目不符合該銀行規定，就會直接被銀行拒絕。因此蠻多民眾在向銀行辦理二胎房貸時，會遭遇銀行拒貸的情況。

信用評分狀況不佳導致資格不符

銀行相當重視申請人的信用狀況，信用分數建議要在650分以上較佳、不可有信用瑕疵、不可為信用小白。

聯徵信用評分可以參考：聯徵報告是什麼與怎麼看分數？個人聯徵信用分數紀錄查詢與意義

負債比過高，已超出銀行風險承擔值

若是負債比（也稱：收支比）超過50%，對銀行來說，代表著申貸人目前的債務狀況已經達風險值，因此銀行將會認為，若申貸人後續再增加債務，銀行將需要負擔申貸人付不出錢的極大風險。

※ 負債比計算方式：每月負債金額÷每月資產總額

申請人沒有穩定的收入

若是申貸人沒有穩定收入，屬於自由工作者、外送員、計程車司機、打零工、代工或是自營業者，這些民眾都將被銀行歸類為沒有穩定收入的族群，而這類型的族群也是銀行首先拒絕貸款的對象之一。

銀行喜歡是有固定收入的像是公務員、工程師等，通常有穩定收入的銀行通過機率比較高

房屋屋況不佳或剩餘殘值不足

因為二順位貸款代表著擔保物本身其實已經有一筆貸款在前，這時同樣的擔保物會被承貸單位重新估價並確認，該擔保物是否還存有「可貸空間」，因此若房價現行市值不佳、房屋所處地段不佳、房屋屋齡過高、房屋屋況不好、房屋屋型不符合銀行喜好，都將是銀行是否核准貸款的關鍵。

因此即便前四項都符合，但最關鍵的擔保品（房屋）沒有殘值，同樣也無法從銀行申請到貸款。

除了銀行哪些通路管道可以申辦二胎房貸？

因為銀行審核條件嚴苛，但是有房子且有資金需求的人很多，所以除了如銀以外，也有上市上櫃的合法融資公司、國峯厝好貸等公司也有提供房屋二胎服務

這些單位也都受到訪歸管理與規範，對於申貸人來說是有保障且風險較低的，

，那麼就一定都是可靠安全的，因為這些承貸單位都受到了嚴格的法規管理與規範，因此對申貸人都有很好的保障，因此申貸人唯一要考量的是自身承擔還款的能力。

不建議申辦二胎房貸管道：民間當鋪、代辦代書公司

我們路上看到很多民間當鋪或者網路上很多所謂資產管理公司也都會標榜說有房屋二胎的業務，但是Jerry我是非常不建議向這些機構申辦，因為較為容易使自己暴露在貸款風險中。

因為向民間公司申辦二胎貸款時，因為合約及費用不透明、向貸款人酌收高額手續費、提供超過法規的高額利率貸款，更甚是暴力討債、利滾利導致債務償還不完導致家破人亡的新聞也是時有所聞，因此請民眾務必留心，一定要選擇合法安全的借貸管道，才能保障自身權益。

二胎房貸申辦管道優缺點與利率額度比較

Jerry我會建議先從銀行申請二胎房貸看是否會通過，畢竟銀行利率一定是最低的，如果沒有通過在跟融資租賃公司了解，像是國峯厝好貸。

然後絕對不要選擇民間當鋪、代書代辦業者！

二胎房貸融資租賃公司推薦：國峯厝好貸

本次很感謝受到國峯厝好貸的邀請，如果是想要了解二胎房貸的，可以到他們官網做了解

國峯厝好貸母公司為國峯租賃股份有限公司，是各大上市櫃租賃融資公司指定合作的授權經銷商，於全台六都皆設有辦公室，並且榮膺第17屆金炬獎十大績優企業，也是全台唯一獲取iso 27001以及iso 9001國際認證的授權經銷商。

在承辦二胎業務時，國峯厝好貸對於申請人的個人信用狀況、工作狀況、信用評分、財力證明的提供等審核條件，都比銀行更彈性、更寬容，對房屋的屋齡、屋型、屋況的鑑價也更寬鬆。

因此在同樣的條件下，申貸者不僅可以在國峯厝好貸順利貸款，取得更高的貸款金額外，也因為撥款由上市公司撥款非私人撥款，更能讓民眾獲得足夠的保障，避開民間二胎風險。

國峯厝好貸的二胎房貸特色如下：

• 最高可貸3000萬
• 最長還款年限15年
• 最快3天核貸撥款
• 唯一產品與服務受國際iso9001認證之經銷品牌
• 上市櫃公司撥款，且為各大上市櫃公司全台最大經銷商
• 不看信評、不需聯徵也可辦，過件率高
• 無薪轉證明、勞保證明也可申辦

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前往官網了解更多：國峯厝好貸官網連結

二胎(二順位)房貸申請條件資格

如同上述所提到，能夠提供二胎貸款的管道除了銀行外，還有其他的承貸單位，例如：上市櫃融資公司、國峯厝好貸（各大上市櫃融資公司授權經銷商）不論從哪一個管道只要是合法正當的管道，申請時至少會需要符合3個條件，分別是：

1. 名下必須有房產，且房屋還有可以貸款的額度空間。（房屋尚有殘餘價值）
2. 房屋持有人（屋主）且借貸申請人必須年滿18歲。（民法第12條）
   （滿18歲為成年。）
3. 申貸人須具備一定的還款能力和一定的信用評分，但申請的管道不同，對於還款能力和信用評分的要求以及條件也不一樣。

二胎(二順位)房貸申請流程

不論是在哪個管道申請二胎房貸，只要是透過合法的管道申辦，其申請流程就都大同小異。

1. 申請：向承貸單位透過線上或是臨櫃的方式提出申請，當承貸單位受理申請後，申貸人只需要配合申貸的機構備妥申請時需要的申貸文件。
2. 估價：由承貸單位（如銀行、租賃融資公司），透過權狀或謄本了解一胎房貸的貸款金額，並就房屋現況、市值進行初步估價計算出二胎房貸可以承貸的金額。
3. 審核：承貸機構依據貸款人的自身條件、信用狀況、財力狀況綜合評估，核定最後貸款額度、利率、期數及每月應需還款金額。
4. 對保：核准後，貸款申請人與承貸單位面對面確認合約內容、借款金額、貸款年限、利率、開辦費…等，雙方確認無誤後旋即簽約用印。
5. 設定：簽約完成於撥款前，承貸單位會至地政機關進行第二順位房屋抵押權設定。
6. 撥款：設定完成，貸款金額將會扣除開辦費後會直接撥入申請人指定帳戶內。

參考來源：二胎房貸常見問題懶人包，條件、費用、風險1次告訴你

以上申請流程若是經由銀行、行庫申辦，所需時間會較租賃融資公司長，銀行大約需要2周的時間，而租賃融資公司則大約3-7天即可完成。

二胎(二順位)房貸申請所需要文件

在申辦房子的二胎房貸時，不論透過哪一種管道做申辦，準備的文件也都大同小異，基本所需文件如下：

1. 身份證明：雙證件影本（身分證正反面+健保卡或駕照）、戶籍謄本影本。
2. 工作證明：在職證明影本或勞保投保資料…等。
3. 財力證明：薪轉存摺影本、薪資明細或扣繳憑單影本…等財力證明文件，若有其他收入證明也可提供加強財力。
4. 房屋文件：建物所有權狀影本、原房貸近一年的繳息明細。

二胎(二順位)房貸申請費用

那申辦貸款了解費用也非常重要，二胎房貸申辦過程會有以下費用的產生

• 開辦費

在做貸款申請時，不論是二胎房貸、一般房貸還是信貸，承貸機構都會收取一筆一次性的手續費用，此費用即為開辦費。

• 地政設定費

申請房貸時，因為要做房子需要做抵押權設定，因此在辦理登記設定時需要向地政繳納登記費及書狀費，登記費會收取設定金額的1‰，而書狀費則為 NT$80元。

• 徵信費

又稱「徵信調查費」或是「聯徵調查費」，主要是銀行為了評估申貸人的信用狀況，向聯徵中心調閱聯徵報告所產生的費用。

• 代書費

代書費用屬於房屋貸款或是二順位房貸時的必要支出，代書收費通常都會以地政士公會標準酌收費用。

• 服務費

通常會被收取這筆費用，通常都是因為找到了代辦、代書公司來辦理二胎房貸（所以Jerry絕對不建議找代辦、代書公司）

像是國峯厝好貸為合法正式被各大上市櫃融資公司授權的二胎房貸經銷商，不是代辦公司！也不是代書公司！因此絕不會向貸款人收取「代辦費！」

參考來源：二胎房貸常見問題懶人包，條件、費用、風險1次告訴你

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二胎(二順位)房貸心得總結

在考慮申請二胎(二順位)房貸時，必須先了解相關優缺點和風險。

儘管二胎房貸供應的資金較其他方式更豐富，然而申辦文件較為繁瑣，且銀行的審核條件相當嚴格。

此外，也需注意不建議從非法管道申辦二胎房貸，以避免暴露在貸款風險中。因此建議於銀行無法通過申請後，考慮合法的融資租賃公司如國峯厝好貸。

關於國峯厝好貸

在申辦二胎(二順位)房貸時，國峯厝好貸是值得考慮的合法渠道，他們對申請人的信用狀況、工作狀況、財力證明的提供等審核條件更彈性。

此外，申貸者不僅可以順利申請到更高的貸款金額，也能在撥款由上市公司撥款的情況下獲得足夠的保障，避開民間二胎風險。

不僅如此，國峯厝好貸產品與服務取得國際ISO9001認證，並且提供多樣化的申請條件與申請流程，極大程度地降低了申貸人的辦貸風險。

因此國峯厝好貸是二胎(二順位)房貸推薦申請管道。

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露台戶是什麼？

首先一開始，我們要先搞清楚什麼是露台，很多人露台陽台傻傻分不清楚，雖然好像都是一個室外空間，但其實在字義、結構和法規上飾有很大的不同的。

露台和陽台最大的差異就是空間上方有沒有遮蔽物，陽台是有上方遮蔽物的，而露台則沒有。同時，大家都會很在意的就是空間有沒有計入權狀面積，陽台一般是會計入權狀面積的，而露台通常是屬於公設的一部分，露台戶則是因為透過「約定專用」指定給特定的戶別，所以是沒有計入露台戶的權狀的。

露台戶價格怎麼計價？

就像前面說的，其實露台的面積並沒有計入露台戶的權狀坪數內，但是露台的面積還是會以 1/3 的單坪價格計算並加入露台戶的總價之中，所以露台戶的單坪價通常會比其他的戶別更貴。

當然這個加價的幅度是可以討論的，也有遇過露台面積計價超過 1/3 的單坪價，也有遇過露台戶的總價和其他戶別幾乎沒有差異的情況，因此這個計價方式是普遍市場上的共識，但如果你看完了這篇文章仍對露台戶嚮往，價格是你可以勇敢去談並議價的。

買高樓層露台戶優缺點

如果是喜歡露台戶的買家，高樓層的露台戶是多數買家會青睞和考慮的選項，因為高樓層的露台戶更高的住戶相對少數，所以常見的丟垃圾問題會相對少很多，雖然還是會有機率但比例上確實比較少。同時因為樓層較高，也減少低樓層被遮光或是隱蔽性不高的問題，而露台的使用優點都還是保有，所以更容易受到青睞。

高樓層的露台戶優點非常多，但是缺點就是價格一定比低樓層露台戶來說高出許多。

買低樓層露台戶優缺點

低樓層的露台戶，多數人會擔心的就是樓上住戶丟垃圾和有人輕生的風險，同時依照屋型安排，也有可能因為低樓層和角度的問題，所以會擔心光線和隱私不足的問題。

這邊要先來破解一下迷思，住宅大樓若是發生跳樓輕生事件，在法律對於凶宅的定義上是僅限於「專有部分」，因此依法露臺戶是不算凶宅，但當然即使定義上不是凶宅，只要買方知道事故應該或多或少還是會有顧忌。

雖然說上述的事情都不一定會發生，或者發生機率很低，但是鄰居跟意外都不是自己能控制的，這也是買露台戶的潛在風險。

露台戶的優點是不言而喻的，空間的寬敞度以及視野的延伸，都是只要站在露台戶內就常常會吸引買家的部分，同時，也還是有不小的族群是喜歡使用露台戶來活動的，同時有在家和戶外的兩邊空間可以利用這樣的空間環境確實很容易令人嚮往。

Jerry自己也對於露台戶有一些嚮往，也希望如果有錢能買一個適合的高樓層露台戶，可以在自己家有一個有陽光活動的戶外空間，朋友來也能利用露台一起聊天烤肉這種令人嚮往的生活。

購買露台戶其他注意事項

Jerry要特別提醒想要購買露臺戶的話，簽約時必須同時簽「分管契約」，其他全體住戶也要簽署，並且在平面圖上註明約定專用的區域屬於哪一戶專用，才是具有法律效力的。

由於約定專用的露臺是只有使用權而沒有所有權，所以露台戶若是想加蓋遮雨棚或是花架，通常都必須經過管委會同意，使用上也是需要注意這些細節。

目前新蓋大樓的露台戶已經都不能加蓋遮雨棚了，只有比較老舊的大樓可能有，只是露台戶加蓋雨遮都是違反規定，也不建議加蓋

Jerry房地產文章總結

露台當然有使用上的便利，不管是烤肉、朋友聚餐或是寵物活動，都是一個很棒的空間，整個介紹的過程希望大家也可以同時了解露台戶所需要注意的細項，像是露台并不計入權狀面積，但通常會以1/3的單坪價格計算並加入露台戶的總價之中，因此露台戶的單坪價通常比其他的戶別更貴。

高樓層露台戶因住戶相對少，丟垃圾問題較少，但價格也相對較高。

低樓層露台戶則可能面臨樓上住戶丟垃圾和光線、隱私等問題。購買露台戶需注意簽署分管契約，且露台若想加蓋設施須經過同意。整體而言，擁有露台戶是便利的，但也需要理性評估和注意細節。

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新青年安心成家房貸的核心理念是致力於減輕購房者的經濟壓力，通過提供更有利的貸款條件，如補助房貸利率和較長的還款期限還有更長的寬限期，來實現這一目標。

其目的不僅僅是幫助年輕人購買住宅，更在於鼓勵他們積極規劃未來，投資於自己的生活品質。

這項計畫除了是一種支持年輕人實現住房夢想的方案，更像是一個財務工具，作為對未來的一項重要投資。在這篇文章中，Jerry將深入探討這個計劃的細節，包括其申請條件、申請過程、利率試算，以及它如何成為年輕人實現住房夢想的重要一步。

新青年安心成家房貸計畫介紹

這個計劃通過提供較低的利率和較長的還款期限，旨在幫助年輕人克服購房的經濟壓力，使他們能夠進入住房市場。這不僅是對年輕一代的財務支持，更是對他們實現住房夢想的一種鼓勵。

新青年安心成家房貸的關鍵特點如下：

• 貸款金額：最多提高到1000萬元。
• 貸款期限：從最長30年拉長到最長40年。
• 寬限期：從最長3年延長到最長5年。
• 利息補貼：政府額外補貼1碼，加上原公股銀行減半碼，優惠共1.5碼，分為一段式和兩段式。一段式利率在政府補貼後為1.775%。兩段式利率則在前兩年為1.565%，第三年起增加至1.865%。
• 資格條件：借款人、配偶及未成年子女均無自有住宅，且年齡計算以向銀行申請日為準，2023年起，民法成年的年齡正式從20歲降為18歲。
• 實施時間 : 目前預計2023/8/1~ 2026/7/31
• 如果到2026/7後沒補貼且央行未升息則恢復至2.15%

Jerry提醒：常有人認為新青年安心成家房貸僅適用於年輕族群，事實上該方案並未設定申請者的最高年齡限制。這個誤解可能來自於以往內政部對年齡範圍有特定規定的青年補貼計劃。

然而在新青年安心成家房貸中，銀行可能會根據年齡與貸款期限的總和來制定標準，所以年長的申請者可能無法申請到最長的貸款期限(40年)，除非他們的申請情況特別符合條件，並且能獲得銀行工作人員的積極協助。

新青年安心成家貸款申請流程

如果有想要申請的，申請的流程如下，總共會有七大步驟：

Step 1: 找尋銀行

目前承辦銀行有以下：

台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀（公股為主）

Step 2:確認申請條件

民法規定成年年齡（2023年1月1月修訂18歲為成年年齡）貸款申請人、配偶及未成年子女（或單身者）名下皆無自有住宅

貸款標的：申請日前6個月起所購置之住宅

Step 3: 資料送件

申請文件 (以臺灣銀行為例*)

1. 印章，身分證，及 第二證件

2. 新式戶口名簿 或 三個月內戶籍謄本 (以上均需登載記事資料)

3. 工作證明 或 識別證 或 在職證明(公教人員必備)

4. 最近111年度綜合所得稅申報收執聯

5. 薪資轉帳存摺紀錄3~6個月 或 提供其他收入財力等證明

6. 國稅局申請財產歸屬資料清單 (本行可代為申請)

7. 貸款標的買賣合約書

8. 借,保人名下若有其他金融機構貸款請提供繳款紀錄

Step 4: 銀行審核

在這一階段，銀行會評估借款人的信用歷史、收入穩定性、財務狀況、負債比例，以及申請房貸的物業價值和狀況。

銀行會根據這些信息判斷借款人還款能力，並決定是否批准貸款，以及貸款的條件。

這個過程可能包括對借款人的財務狀況進行詳細審查，並可能要求提供額外的文件或信息來支持申請。成功通過審核是獲得房貸的關鍵。​

Jerry這裡要提醒：房貸申請還是會跟信用分數有關係，即使信用卡有分期付款且為0利率，這仍可能會影響到信用評分。

對於超過一千萬新台幣部分的房貸，利率可能從標準的2.06%略微上升至2.064%。這一點在考慮房貸申請時應特別留意，因為它可能會影響總借款成本。

如果近期要申請房貸，盡量要維持好自己的信用分數，每期信用卡全額繳清不用分期、不要預借現金等。

Step 5:照會簽約對保

「照會簽約對保」是一個重要階段。

這一階段通常在銀行審核通過後進行，意味著借款人需要與銀行簽訂正式的貸款合約，並且完成抵押登記。

簽約時，借款人會獲得所有關於貸款條件的具體細節，包括利率、還款期限、月供金額等。

對保則指的是在地政事務所進行的抵押權設定，以確保貸款的安全。這是確保銀行利益的標準程序，也保障了借款人的權益。

這階段也會前往銀行開辦一個專門給房貸的帳戶，後續撥款與每月扣款都會從這帳戶執行。

Step 6:地政事務所抵押權設定

這一步驟涉及到在房產的登記文件中正式記錄銀行作為抵押權持有者。這樣做是為了確保如果借款人無法還款，銀行可以合法地取得房產以彌補損失。

借款人需要提供相關房產文件，並在地政事務所完成必要的手續，以確立銀行的抵押權。

這是房貸程序中的標準做法，旨在保護銀行和借款人的共同利益。

Step 7:撥款至指定帳戶

“撥款至指定帳戶”是房貸過程的最後一個步驟。

在這一階段，一旦所有申請程序和抵押設定完成，銀行將會將房貸款項撥入借款人指定的銀行帳戶。

這個過程通常在合同簽訂、抵押權設定後不久進行。

撥款後，借款人可以使用這些資金來支付房屋購買或建設成本。撥款通常是透過電子轉帳的方式進行，以確保資金的安全和高效轉移。

Jerry提醒： 當從建商購買房屋時，購屋者有權保留5%的交屋款作為最後支付給建商的款項。這意味著，在房屋完工並交付之前，可以暫時保留這部分款項，以確保房屋符合期望和合約規定的標準。

這是一項保護措施，確保建商履行其義務，並按約定條件交付房屋。

新青年安心成家貸款優點：利息補貼、年限最高40年、5年寬限期

新青安可以在貸款一千萬新台幣下，還款年限最高40年、五年寬限期且有補助兩年半，對於青年買房來說真的是一大優惠。

新青年安心成家房貸提供的利率在政府補貼下，一段式利率降至1.775%，兩段式利率前兩年為1.565%，第三年起為1.865%，這通常比市場上的標準利率低。

例如，一般銀行的房貸地板價可能在2.06%左右，這使得新青年安心成家房貸在利率上更具吸引力。

貸款額度與期限：

新青年安心成家房貸的貸款額度從最多800萬提高至1000萬元，貸款期限從最長30年延長至40年。

這比一些銀行的標準貸款條件更加靈活，尤其對於需要更高額度或更長還款期的借款人而言，以及目前高漲的房價提高到1,000萬可以讓大家選擇更多元。

寬限期：新青年安心成家房貸的寬限期從最長3年延長到5年，這提供了借款人在初期更多的彈性，尤其對於那些剛開始職業生涯或財務狀況尚未穩定的年輕人來說。

首先利息補貼跟年限可以高達40年情況下，我們用591試算。

新青年安心成家貸款房貸試算：

我們用591的房貸試算可以知道

1. 五年寬限期內且有補助期間：每月還款只需要14,792

我們對比五年寬限期內但沒有補助：每月還款17,917

光是寬限期五年以內，房貸每月就差了3,000元，等於一年可以省下36,000利息錢對於青年真的不無小補。

寬限期後每年的還款金額如下

五年寬限期後：每月還款33,901

對比同樣貸款一千萬，一般房貸30年，沒有寬限期，利率2.06的情況每月還款: 37,263

總結新青安與一般30年房貸比較

如果我們拿一般30年房貸標準每月還款跟新青安的比較如下

可以看到新青安整個利息負擔真的差很大！

當選擇新青年安心成家房貸並利用五年寬限期的優惠利率時，每月能節省相當一部分的還款金額。

這些節省下來的金額可以被用來進行其他財務規劃，例如投資於大盤ETF，以累積長期資產。

新青年安心成家房貸計劃對年輕購房者來說是一個顯著的財務支援。

它降低了入門門檻，使得購買首套住宅變得更加可行。

新青年安心成家貸款注意事項與缺點

雖然說這個方案讓青年能用更低的利息負擔買房，但是有幾個注意事項或者缺點需要注意：

利息補貼有期限

然而考慮到利率補貼（目前預計2023/8/1~ 2026/7/31），借款人需要對未來可能的利率變化有所準備。

這要求借款人進行周密的財務規劃，以確保即使在補貼結束後也能夠負擔得起貸款。

但是可能有很多對自己財務不了解的人，買了其實自己無法負擔的房子，大家申請新青安之前務必要了解自己能負擔的程度。

貸款總額最高只能到1,000萬

因為畢竟是要給青年可以買到自己的第一個殼，貸款總金額最高只能1,000萬，這個金額對於全台大部分縣市都還算夠用，但是如果想要買在雙北市中心的可能就無法適用這個方案。

房貸利率與一般購屋利率差異

目前現行最低的一般購屋利率大多為2.06%~2.15 %，新青年安心房貸利率在補助期間為1.775%，補助期間（至2026年7月31日）結束後利率則變為2.15%。

比現行最低的2.06%，多了0.1%。如果還款時間拉越長，總繳利息會付的比一般貸款多一些，但是這個前提是你條件可以到最低的房貸利率。

以一千萬用30年2.06%來算，總利息為341萬元

而若是以新青安的方案來算，40年的總利息為522萬元

兩者總利息相差181萬，這是貸款時需要注意的事項。

新青年安心成家貸款適合誰？

新青年安心成家房貸針對的是沒有自有住宅的家庭成員，包括借款人、配偶及未成年子女。這比一般首購資格的定義更加嚴格，且沒有年齡上限的限制。

根據這些特點，新青年安心成家房貸對於那些尋求低利率、高額度、長期限貸款的首購族是一個吸引人的選擇。

然而，對於需要更高成數或特定貸款條件的借款人來說，其他銀行的貸款方案可能更適合。

每位借款人的財務情況和需求不同，因此在選擇房貸時應仔細比較和考量不同銀行提供的不同選項。

Jerry新青年安心成家貸款申辦心得總結

新青年安心成家房貸計劃，這項計劃的關鍵特點包括較低的利率、增加的貸款額度、延長的貸款期限，以及延長的寬限期。

1. 緩解初期財務負擔：新青年安心成家房貸提供最長五年的寬限期，這意味著借款人在最初幾年可以只支付利息，不用還本金，從而大大減輕初期的還款壓力。
2. 優惠利率：該計劃的一大吸引力在於其較低的利率。政府補貼使得貸款利率遠低於市場平均水平，特別是在補貼期間，這為借款人提供了顯著的財務利益。
3. 普及性質：這項貸款計劃不限定申請者的年齡上限，這意味著不僅僅是年輕人，任何年齡層的首次購房者，只要他們和家庭成員目前沒有自有住宅，都可以申請。這擴大了受益者範圍，使更多的人有機會成為房屋所有者。
4. 對房市的影響：此貸款計劃可能會促進年輕人進入房市，從而提高住宅需求。然而，它也可能對房價產生一定的上行壓力，尤其是在熱門地區。
5. 對年輕買家的影響：提供了一個相對容易進入房市的途徑，特別是對於那些財務資源有限的年輕家庭。它能夠幫助他們克服首次購房的高門檻。

總體而言，新青年安心成家房貸是一項有助於年輕家庭購屋的計劃，但如同任何財務產品一樣，借款人需仔細評估自己的財務狀況和長期承諾，以確保選擇最適合自己的貸款方案。

同时，政府需留意這類計劃對整體房市的長期影響，確保市場穩定和可持續發展。

新青年安心成家貸款常見問題：預售屋是否適用？

預售屋，可以申請喔。

本項貸款需先行評估「擔保品」，在尚未取得房屋所有權之民眾，因無提供作為銀行評估之明確標的物，銀行無法受理。所以預售屋通常是等建商通知要找銀行對保時，就可以去找適合的公股銀行申請。

新青年安心成家貸款常見問題：貸款超過1000萬，剩下的貸款該怎麼辦？

假設要貸款1500萬，剩下的500萬貸款就要看銀行搭配的方案，這邊推薦臺灣銀行、合作金庫都可以把帶剩下的貸款用40年方案。

新青年安心成家貸款常見問題：申辦新青年安心購屋貸款，可事後調整借貸利率嗎？

3. 不行。在申辦時可自行選擇利率方案，一旦申辦完成，就無法改變青年購屋貸款利率方式。

為了獲得關於新青年安心成家房貸更詳盡的資訊，以下是Jerry分享一些有用的附加資源

• 政府官方網站：台灣內政部房地產資訊平台提供全面的房地產相關資訊，包括各種房貸計，內政部房地產資訊平台：https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0301.aspx 獲得更多信息。
• 銀行官方網站：參與新青年安心成家房貸計劃的銀行，如台灣銀行、土地銀行等，其官方網站通常會有該計劃的詳細說明。例如，您可以訪問 台灣銀行官方網站 https://cln.bot.com.tw/fco/fco01001/010 了解具體細節。

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什麼是公設比？

首先，一開始我們先來說明什麼是公設比，其實公設比並不是一個法定的名詞，所以概念上是所謂公共使用的區域面積坪數所佔的登記坪數比例。而實際上怎麼定義公用區域就會是建商的一些操作空間了，所以在評估了解房屋的公設的時候，需要細看公設所包含的區域。

在實務上，現在的新成屋以及預售屋還會將公設比再細分成: 大公和小公，大公主要會是中庭、大廳、停車場和各種設施，而小公則是所登記房屋的樓層走道、樓梯和電梯所占面積，這樣的細分也導致即使同一個社區，有可能不同棟樓或是不同屋型的公設比會有差異。

公設比計算方法

這樣一詳細了解，公設比除了要注意哪些區域是屬於公設，還有大公設(管理室、蓄水池)、小公設(各樓梯廳) 這樣的區分，那你一定要了解公設比是怎麼計算的，這樣才能夠自己複查確認，而不是銷售說公設比是多少就是多少。

公設比的計算公式: 公共區域登記面積 / 建物權狀面積 (包含主建物+附屬建物+公共區域登記面積)

因此從公式可以看到你在計算的過程，主要歸類好公共區域的登記面積，要包含大公設、小公設，而將所有的建物權狀面積當作分母，最後得到的就是公設比。

下方提供目前591平台裡面2021統計目前6都新成屋建案公設比區間，會發現最大區間落在33~35%。

為甚麼新房子公設特別高？

通常舊式沒有電梯以及屋齡較高的公寓因為沒有什麼公共設施，公設比會比較低。

如果是樓層較高、較新的大樓，公共設施可能會比較多，所以公設比會越高，尤其又以921大地震那時候為分界，因為921後法規有改變，規定8層以上建築須有雙逃生梯，所以通常只要目前新建案且超過8樓的電梯大樓，公設比通常就是30%起跳免不了， 新建案小於30%可能是屬於華夏、連棟透天等案型。

什麼是得房率？

除了公設比以外有些文章會說，如果要真實反應住屋內的大小應該看的不是公設比而是得房率，所以這個得房率又是什麼呢?

得房率簡單來說是將公共區域，和附屬建物中的雨遮拉掉後，計算實際使用的空間坪數，因此得房率可以反應的是你買一間房屋後，實際可以使用的私領域有多大。

得房率計算方法

這邊就介紹關於得房率的計算，主要會計算到的面積就是房屋室內面積以及前後陽台面積。

得房率計算公式: 主建物面積加上陽台(實際可使用面積) / 權狀面積(主建物+附屬建物+公共區域登記面積)。

從得房率的計算公式可以看到，所計算的附屬建物只有陽台，所以會排除其他非陽台空間的附屬建物。

公設比與得房率差別

從公設比和得房率的公式中，可以觀察到兩者，一個公設比是從公共區域的角度計算; 而得房率則是以屋內使用空間來計算，主要差異會在像是雨遮面積或是室內管道間，這些被歸類在附屬建物中的項目，所以得房率可以更詳確的表達室內的實際使用空間。

目前我們通常在建案與網站看到的資訊都是會以公設比為主，如果想要知道得房率，可以問代銷以及房仲，他們應該會跟你們說明。

Jerry文章總結

其實不管是公設比或是得房率，都是要幫助我們對房屋的各項區域面積的了解，實際室內空間有多大，公共區域佔比多大，從兩個角度來分析房屋，可以給你更精準詳確的資訊。可以透過公設比了解公共區域佔比，也可以透過得房率抓出建商有沒有想透過附屬建物的項目灌水，相信你透過這兩項工具，可以更輕易快速的了解你所鎖定的房屋物件狀態。

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Jerry賞屋分享：宏亞里想國（大樓）建案心得

格局規劃：為地上12層，地下2層住宅，二房(25~27坪)、三房(37~38坪)

投資建設：宏亞建設開發有限公司

基地地址：台中市沙鹿區中山路紅竹巷(近台灣大道)

接待會館 台中市沙鹿區台灣大道七段333號旁（麥當勞旁）

預期完工：2027年05月

公設比：33.6%

管理費：預計60元/坪

更多基本資料都可以在 宏亞里想國官網、591、樂居等地方察看，下面會是以Jerry 我賞屋心得做主要心得分享與分析

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宏亞里想國（大樓）建案基本資料介紹

格局規劃：為地上12層，地下2層住宅，二房(25~27坪)、三房(37~38坪)

投資建設：宏亞建設開發有限公司

基地地址：台中市沙鹿區中山路紅竹巷(近台灣大道)

接待會館 台中市沙鹿區台灣大道七段333號旁（麥當勞旁）

預期完工：2027年05月

公設比：33.6%

管理費：預計60元/坪

更多基本資料都可以在 宏亞里想國官網、591、樂居等地方察看，下面會是以Jerry 我賞屋心得做主要心得分享與分析

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宏亞里想國（大樓）建案特色與周遭發展說明

Jerry聽完講解，並且實地到現場看以後，認為宏亞里想國有幾個特色的重點分享給大家

具有競爭力的價格

宏亞里想國建案的開價真的是對於首購族來說是比較容易入手的，是很符合首購族的產品，而且本案是預售屋，前期自備款僅需約100多萬，並且在完工交屋之間大約有三年的分期付款，能降低首購族的付款壓力，詳細預售屋付款方式可以參考文章：買預售屋要準備多少錢？怎麼買預售屋與付款方式流程介紹

具有交通題材漲價議題：特五號開通

本案是落在台中沙鹿區，小時候在旁邊清水長大，但是長大後雖然大學在台中讀書，很少來這裡，不過這幾年變得比較不一樣，尤其今年馬上要開通的特五號快速道路，會讓沙鹿區這裡到中科上班的通勤時間大幅降低，也就更能帶動房地產需求，而且加上台中藍線也過了環評，本案位置也在捷運位置上面，離未來規劃的捷運走路五分鐘就可以到達。

重大交通建設跟房價是息息相關，雖然不能完全類比，但是可以從過往歷史紀錄像是74快速道路通車對於北屯的漲幅跟國道四號對於豐原房價的影響，來評估未來沙鹿區房價的趨勢。

宏亞里想國周遭環境與捷運位置

沙鹿區在海線來說是非常熱鬧的，本案鄰近靜宜大學，位置剛好在捷運B5 跟B6之間，除了上面提到的特五號通車議題外，其實周遭也是非常的熱鬧，生活機能也很完善，小學、國中、高中、大學一應俱全，並且生活採買附近就是全聯以及海線唯一的家樂福，附近也有靜宜夜市可以逛。

立即預約賞屋申請表單：宏亞里想國賞屋申請表單

宏亞里想國（大樓）建案預售屋三房賞屋心得

本案是預售屋，所以Jerry 是到接待中心了解模型，以及聽代銷介紹，也會提供家配圖與模擬照片給大家參考，如果還不知道怎麼看家配圖的，可以先參考Jerry之前的文章：預售屋傢配圖怎麼看? 家配平面圖常見符號、格局配置與注意事項

另外平面配置圖一層是七戶配備兩部電梯，不過因為總樓高只有12樓，兩部電梯其實是夠用的

宏亞里想國（大樓）建案公設介紹

首先式大廳有挑高6米5的規劃，jerry個人是很喜歡大廳有挑高的設計，讓你感受到大廳的氣派和高貴感，而且這次宏亞里想國請到台中七期豪宅御用團隊伯特利建築空間設計來打造，為住戶帶來不同凡響。

閱讀室也不馬虎因為學習是不分年齡，所以宏亞里想國與日本蔦屋書店合作選冊一開始先提供1500本精裝書籍之後每季都會提供80~90本精裝新書，讓住戶在社區就享有很好的閱讀空間及氛圍，也是目前沙鹿唯一與蔦屋書店合作的建案，

公設的部分有第二門廳、兒童遊戲室、健身房、多功能教室、閱覽室等，其中Jerry覺得個人最喜歡的就是有兒童遊戲室跟健身房。

家裡有小孩或是有生育計劃的夫妻兒童遊戲室就是很重要的一個空間，在自家就能有讓小孩放電的地方，對於爸媽來說是一個貼心規劃，下方為兒童遊戲室示意圖。

健身房的部分也是，如果能不用走出家就可以運動健身，真的非常方便，像是每次Jerry只要下雨就真的好懶的出門，下方為健身房示意圖。

另外宏亞里想國是有配備豪宅、飯店才有的第二門廳規劃，讓你下車後彷彿到了渡假飯店的感受，下方為示意圖。

立即預約賞屋申請表單：宏亞里想國賞屋申請表單

宏亞里想國（大樓）建案三房心得介紹

首先是客廳部分，示意圖與家配圖來看，是擺得下六人桌且留下的走道也是很寬裕的，下方為示意圖

廚房的部分則是半開放式的規劃，並且也有貼心設計必要的電器櫃，下方為廚房示意圖。

主臥的部分空間也是很足夠，擺下雙人床、衣櫥跟桌子依然顯得很空曠，下方是臥室示意圖

另外就是主臥浴室有 Jerry 自己最重視的就是有浴缸！ 很多新建案預售屋來說可能空間不夠，都沒辦法有一個浴缸，下方是主臥浴室示意圖。

最後就是統整宏亞里想國所用的各項設備與系統

Jerry宏亞里想國賞屋後優點與注意事項心得

Jerry賞屋了解完後，認為宏亞里想國有三大優點以及二個注意事項整理

優點1：具有競爭力的價格

這點 Jerry 分享如何去做判斷，可以去查該周邊區域的實際登錄，並且在實價登錄的時候，拿同樣都是預售屋，位置也差不多的建案做一個比對（不要跑去拿舊大樓或者位置差太遠的啊..） 去評估建案的價格是否是有競爭力的，也不要只用 Jerry說的或者代銷說的就完全當真，要有自己判讀的能力

優點2：具有交通與區域發展議題

包含在捷運藍線的位置上面，並且在特五號開通對於前往中科工作的人來說更為方便，並且價格相對親民

優點3：三房格局室內空間夠大且走道空間少

走道空間少表示坪效利用很好，三房格局室內有到25坪，做成三房不會顯得擁擠，也有前後陽台而且主臥還能配置浴缸（不過這點要看個人，像是Jerry很喜歡泡澡，沒有浴缸的建案Jerry幾乎不考慮），三房的部分也是每間房間都有開窗，採光通風也很好。

注意事項1：建案位置為在小巷子內

宏亞里想國位置位於台灣大道旁邊的巷弄內，這邊的巷子都約是 3~6米的巷子，出來到台灣大道大約有350公尺這個距離，這段距離如果未來開車相對來說可能會車會相對不方便，不過這個區域未來如漸漸發展新房子後，也都會做道路退縮，建議大家還是實際到基地附近參觀了解後，再自行做評估是否能接受。

不過巷子的好處也就是相對安靜，不像是台灣大道上面車子的噪音是很大的。

注意事項2：本案是預售屋

宏亞里想國預計是2027年交屋的預售屋，預售屋有好有壞，好處當然是前期付款壓力較低，不用一次拿出兩成的頭期款，這筆錢可以分批在3年時間慢慢分期繳，降低買房付款壓力。

然而預售屋的缺點也顯而易見，無法真的看到房屋真實樣貌，只能透過模擬圖、照片跟家配圖做想像，並且從現在到完工過程三年的時間可能都有不確定的因素，這點也需要再買預售屋的時候特別注意。

Jerry文章總結

最後再跟大家總結看房時候可以先做的準備

1. 了解附近目前實價登錄行情
2. 記得一定要去基地位置看看，了解週遭環境
3. 了解自身買房需求（要三房、還是兩房？）
4. 評估自己的財務是否可以負擔

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包租公/婆實戰攻略：隔套收租創造被動收入課程內容大綱

課程主要分成以下三大構面：

• 第一是「房產面」

核心為如何挑選適合隔套的好物件，評估生活機能與便利程度，以及規劃出符合租屋族居住需求的格局設計。

• 第二是「財務面」

教導評估隔套資金的方法、分配有限預算達到最大租金效益、投資報酬率計算，以及依不同的房型估算租金的範圍。

• 第三是「招租面」

掌握如何篩選優質房客，不用擔心遇到欠租的租客，以及低成本甚至零成本的招租曝光管道，還有高效管理租客來降低管理成本與時間。

上完課程主要可以獲得下方的收穫

1. 在成千上萬房屋裡掌握挑選適合隔套的物件。
2. 在有限預算下達到最大租金效益。
3. 計算投資報酬率以評估收租效益。
4. 招租、帶看、管理房客的低成本要領與方法。
5. 降低找到欠繳房租、破壞傢俱家電的惡房客的機率。
6. 合法隔套收租一條龍的知識點，成為包租公（婆）的實戰攻略。

上面是Hahow 的課程基本介紹，整理了課程主要的大綱與內容清單，以下則是Jerry實際上課的心得分享。

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隔套收租線上課程心得：買房篇

這篇一開始Jerry我看完後，就了解到為什麼目前隔套收租的套房大多都是公寓或者透天了，這篇一開始就會跟大家介紹台灣常見的房屋類型以及優劣勢，讓入門者可以簡單了解什麼物件會是比較適合的標的

如何選擇物件位置？

選擇好房地產類型後，第二部分則是了解如何選擇適合的物件的位置(location) 這部分就會要看個人目標想要租給誰以及環境判斷

並且也列出了由大環境到細節的篩選環境的標準，像是大環境必備要件、加分、地雷項目，可以參考下方：

必要條件的像是生活機能、交通、目標族群的需求（學生鄰近學校、上班族要鄰近工作地點）

加分可能是附近有公園

扣分的可能會是鄰近有閒惡設施（ＥＸ：福地、公廟、加油站、高壓電塔等）

當我們透過這個原則可能已經鎖定某個街道，課程裡面也有說到當我們篩選到街道後，到底要不要選擇這個物件的街道條件細節、以及物件內部的觀察，都可以在課程內看到。

Jerry這裡覺得有一點可能是我自己可能沒有注意的就是電箱，這個細節之前真的不知道，對我來說印象深刻

如何選擇適合的房屋格局？

當我們已經鎖定了一間房間，到屋裡後，就要來確認房屋的格局的，房屋的格局對於隔套收租是非常重要的，好的格局可以隔成比較好的套房空間內容，也有介紹加分條件與地雷條件。

另外也有提供套房格局的必要內容與加分要素

看完來說，Jerry發現果然採光、格局方正、屋況好壞真的是四海皆準的選屋指標啊～

Jerry這裡也看到一個全新的名詞，就是傾斜屋，也是完全全新的知識

從哪裡找到適合的物件

當我們具備上面知識，再來重要的就是怎麼才能找到正在賣且適合的物件，這一單元分享有關於房仲的選客戶邏輯，以及房屋平台介紹，以及如何使用來加速自己找尋物件的時間。

課程裡面也都有透過實際案例與操作，讓學員可以很容易了解如何執行與練習！

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隔套收租線上課程心得：裝潢篇

當我們成功地買下物件後，接下來就是裝潢了，但是一般人不是設計專業，一開始可能會覺得會不會很難，課程中其實有教只要掌握幾個原則，就可以做出很不錯的隔格局。

並且第一章也清楚告訴大家隔套所需要的傢俱清單，以及加分的物件條件。

裝潢注意事項

要跟鄰居有好的關係，裝潢的通知是必備的，第二個部分就是跟您說裝潢時候的流程與注意事項，讓你可以跟鄰居有個好的溝通，並且裝潢後以及找到租客後的注意事項。

裝潢時間預估以及工程內容

那當你買完房，準備裝潢的時候，所需要的時間要多少呢？如果從裝潢準備到完工可以開放給租客到底需要哪些內容，以及需要多少時間，如果不懂的人想想也覺得累，感覺也很複雜，這一章節完整的整理不同的期間需要多少時間，以及需要的注意事項。

隔套收租線上課程心得：財務篇

做了隔套收租當然是為了賺錢，然而如果沒有做好財務評估，反而會一個不小心沒賺錢反而賠錢，所以當然要做好投資財務評估，這一篇就是跟大家注意隔套收租的財務評估以及注意事項，以及如何訂立租金價格。

好的投資財務觀念

首先幾個重點要特別注意，以下是Jerry整理最重要的幾點

1. 合法非常重要
2. 工程裝潢要詳細評估
3. 租金定價策略
4. 持有成本預估
5. 退場機制考量

裝潢費用成本評估

這一章就是來跟大家介紹隔套收租實際的成本費用，其中最大的就是裝潢成本，這個部分詳細解析套房、兩房一廳不同格局所需要的費用評估。

租金定價策略

這一章當我們抓好了成本，租金定價也非常重要，不能訂得太低，太低報酬率就不好看，太高可能租不出去又可能空置期太長報酬率也不好。

可以先從以下幾個方式做租金定價，總共可以分三個方面著手

1. 先從既有租屋平台了解租金行情
2. 上架平台測試定價行情
3. 最後就是決定最終定價

更多其他的衡量標準課程內老師也有更多補充！

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隔套收租線上課程心得：招租篇

一切準備就緒，當然就是準備要出租了，出租也是一門大學問，如果遇到惡房客真的也會是欲哭無淚，那房東該怎麼保護自己以及如何招到好房客就要來看這篇了！

優質租客樣貌解析

這部分提供學員知道說，什麼樣的租客是屬於優質租客，通常會從年齡、工作做分析，詳細租客解析內容都可以從課程上了解。

這邊講師還有提供哪些曝光招租管道更容易找到好房客，以及招租性價比較高的資源

另外課程也提供學員如何透過詢問聊天的技巧了解這個租客，做租客的初步篩選

租賃合約注意事項

選好租客以後，接下來很重要的就是租約的部分，好的租約後續可以避免很多不必要的爭議，這一章的重點就是關於租約的注意事項，包含簽約前、簽約時、簽約後。

Jerry個人覺得最重要的就是一定要進行公證，這樣真的能避免很多後續問題。

租客管理注意事項

很多人當房東最怕就是租客管理，覺得是很麻煩的事情，這一章就是跟學員說如何可以做好租客管理，讓自己不心煩。

租客管理可以從四個面向下手

1. 裝潢
2. 招租
3. 收租
4. 管理

課程都有跟學員說明如何從這四個面向做好租客管理

Jerry 線上課程心得總結

Jerry一直都覺得隔套收租是一個門檻很高的事情，因為從挑選房子、裝潢、租金評估到找租客都是很複雜困難的事情，這堂課程剛好都將這些重點都講得很清楚，讓完全聽不懂的小白都能輕鬆了解，並且透過作業複習、以及課程內容的實作更能了解操作。

如果有資金想要進行投資，或者有想要了解隔套收租當包租公的，Jerry非常推薦這堂線上課程給您們。

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但是接下來要介紹的投資商品「REITs」，是讓你可以用低的投資金額，以及像股票一樣高的流動性，來投資房地產市場。接下來讓我們繼續帶你了解什麼是REITs

什麼是REITs？

REITs是不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts）的縮寫。

是一種投資工具，將不動產等資產證券化後的商品，並透過發行受益憑證方式銷售給投資大眾，簡單來說，你可以透過購買REITs股票來間接投資不動產市場。

REITs通常會持有和經營不動產，例如：商業大樓、住宅大樓、購物中心、酒店和醫療設施等。投資者可以購買REITs股票，就像購買普通股票一樣，從而享有這些不動產所產生的租金收入和資本增值。

由於REITs股票的流通性比實體不動產更高，因此REITs提供了更容易且更靈活地投資不動產市場的方式。

投資房地產REITs ETF 優點

REITs ETF是一種基於不動產投資信託（REITs）的指數股票型基金（ETF），是由多種REITs組成，這些REITs可能來自不同的地理區域和房地產類型，包括商業地產、住宅地產、酒店和健康護理設施等，透過投資REITs ETF，就像投資一個房地產的投資組合，可以避免投資於單一REITs的風險。

一般來說，投資REITs ETF具有下列的優點：

1. 投資組合多樣化：REITs ETF包含多種不同的REITs，這樣投資者可以在投資中實現資產多樣化。
2. 易於買賣：REITs ETF的股票可以像其他ETF一樣在證券交易所上買賣，這樣投資者可以很容易地進行買賣操作。
3. 低成本：REITs ETF通常具有較低的管理費和交易費用，相對於直接投資於單一REITs，這樣可以節省相當一部分費用。

投資房地產REITs ETF 缺點與風險

投資 REITs ETF 也存在一些缺點和風險，下面列舉一些常見的：

1. 市場波動風險：REITs ETF 雖然是投資房地產，但因為其有較佳的流通性，所以和真正的不動產相比，其價格的波動也會像股票一樣，容易受市場情緒的影響，有較大的波動。
2. 管理團隊的風險：和其他股票ETF相同， 每個ETF追蹤的指數不同，也就會購入不同配比的REITs，加上實際房地產的經營都仰賴每個REITs公司，因此需要敬慎的選擇優良的管理團隊。
3. 股價成長幅度可能較慢： 因為通常REITs會把大部分經營的收入（如租金），以股息的方式發給投資人，因此公司本身也就較難有充裕的資金作大幅度的成長，所以通常投資REITs的投資人，是期望有穩定上升的股息，而非大幅成長的股價

台灣房地產 REITs ETF 介紹

台灣的REITs相對於全球算是比較冷門的投資項目，也發展的較不好，目前只有7檔，其中樂富一號 （01010T）於民國110年完成追加募集案後，總發行規模達到新台幣165.8億元，為國內發行規模最大的不動產投資信託基金，也是首檔將海外上市REITs列為初始投資標的的不動產投資信託基金，主要投資商辦、廠辦、購物中心、旅館、物流中心以及海外 REITs。

而在台灣掛牌的有3檔REITs ETF，包括FH富時不動產（00712）、群益道瓊美國地產（00714）、富邦入息REITs+（00908），其中FH富時不動產（00712）為台灣規模最大的REITs ETF，其主要投資標的為美國抵押權型不動產投資信託，屬於抵押權型REITs ETF，其為季配息，且配息率高，過去五年平均年化殖利率為7.6%，而今年3月除息的年化殖利率則高達11.1%。

FH富時不動產（00712）ETF 基本資料

FH富時不動產（00712）ETF股價走勢

如果想要投資台股的REITs ETF，進軍海外房地產，享受高股息，不妨可以評估看看。

美股房地產 REITs ETF 介紹

相較於台灣，美股的REITs就有很多不同的選擇，分別投資在不同產業的房地產，包含商辦、電塔、數位雲端以及醫院等健康醫療產業等等。因為有不同的產業類別，隨著不同的事件或政策影響，也會連帶影響到不同產業類別的REITs。

而美國較具代表性的REITs ETF為美國Vanguard （先鋒集團）發行的VNQ，其投資的產業分布以專業REITs比重最高，再來是住宅、工業、零售、醫療及辦公室等166間美國房地產收租公司REITs，因其包含各個不同產業的REITs，所以也能達到不錯的抗風險的能力。雖然其配息率較不穩定，但股價的成長較高，也可以達到不錯的資產增值。

VNQ ETF 股價走勢

Jerry文章總結

總體而言，REITs提供了一種通過股票的方式來投資不動產。除了可以用較少的資金投入不同的房地產以外，也增加了流動性。讓小資族的你也能成為包租公/包租婆！

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中信證券亮點APP優惠介紹：台股定期投資最低只要1元

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更多亮點APP新功能「靚亮存」還有以下特色：

1. 定期定股／定期小額任選（競品多只有定額或定股之一種）
2. 千檔標的可約定（很多券商定期定額最多只有100檔標的左右）
3. 日日可約定（多數證券商定期定額有固定時間，ＥＸ：每個月5/15/25）
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詳細中信證券亮點APP介紹可以參考文章

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容積率是什麼（Floor Area Ratio，簡稱FAR）

容積率（Floor Area Ratio，簡稱FAR），是代表基地內建築物總地板面積與基地面積之比值，是規範在既有的土地面積上，房子的總樓層面積可以達到多少，也就是與一棟房子可以蓋多少層樓有關。

容積率計算與查詢

容積率的計算公式為：

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

例如，如果一塊建築基地的面積為1000平方米，容積率為2.0，則在此土地上可以建造的總地板面積為2000平方米。

計算容積率時，需要考慮建築物的高度、基地面積、分區規定等因素。而查詢容積率則可以通過政府單位或房地產開發商進行查詢。例如

1. 營建署：台灣的營建署是負責土地使用規劃、都市整體的計畫與建築相關事務的政府機構，其網站上提供了相關法規和標準的資訊，以及土地容積率計算方式的說明。可以透過營建署的官方網站進行查詢。
2. 地方政府：台灣的各縣市政府、鄉鎮市區公所等地方政府也可以提供當地土地使用相關的法規和標準，以及容積率計算的相關資訊。可以透過各地政府的官方網站進行查詢，或前往當地相關單位進行諮詢。(舉例如下方：台北市)

建蔽率是什麼？

建蔽率是指在一定範圍內建造的建築物投影佔用地面積與基地面積的比例，也就是說，建蔽率是指在一塊土地上建造建築物時，實際被建築物遮蔽的土地面積與該土地總面積的比例，建蔽率是城市規劃和土地利用的重要參數之一，其大小對於城市規劃和建設的合理性有著很大的影響。

建蔽率計算與查詢

建蔽率的計算方式和容積率類似，需要考慮建築物的佔地面積、分區規定等因素。而要查詢建蔽率也可以通過相同的政府單位或房地產開發商進行查詢。

建蔽率的計算公式為：

建蔽率 = 建築物佔用地面積 ÷ 基地面積

例如，如果一塊土地的面積為500平方米，並且允許建造佔地面積為150平方米的建築物，則其建蔽率為0.3。

不同的地區和用途的土地可能有不同的建蔽率和容積率限，例如一些商業區、工業區的建蔽率和容積率通常會比住宅區高，這是因為商業和工業用地需要更大的建築物和更高的密度來容納商店、工廠等設施。

建蔽率和容積率的限制，因為可以控制建築物的高度和密度，所以可以防止過度開發對當地環境造成不良影響，同時也可以保護土地資源，促進城市的永續發展，建築師、房地產開發商等都需要考慮當地的建蔽率限制，確保他們的建築設計符合當地的法律法規和規範。

容積率與建蔽率差別比較

容積率和建蔽率都是對於房屋建築的限制和規範，但是它們的重點和限制方向不同。

首先，容積率主要限制的是建築物的使用總面積，是為了確保土地的供需以及控制城市人口的密度，而建蔽率主要限制的是建築物佔據的土地面積，可以確保城市的綠地面積和開放空間。

其次，容積率可以通過增加建築物的高度來實現，但是建蔽率則不能通過高度的增加來改變，只能通過減少建築物佔地面積來實現。

最後，容積率和建蔽率之間還存在著相互制約的關係，在一個區域中，如果容積率提高，建蔽率就需要相對降低，以保持該區域的整體空間利用效率和綠化率的平衡。

容積率與建蔽率對於房地產的影響

容積率和建蔽率對於房地產的影響是相當大的，通常情況下，容積率越高，建築物可使用的總面積越大，因此可以建造更多的房間和戶數，也就意味著更高的經濟效益，但是同時也需要考慮到交通、綠化等基礎設施的建設和管理，以避免造成城市過度擁擠和環境污染。

建蔽率則是限制建築物佔地面積的比例，對於綠化和環境保護有較高的要求，適當的建蔽率可以保持城市的綠化覆蓋率和空氣質量，改善城市居民的居住環境和生活品質。

Jerry文章總結

容積率和建蔽率都是對於房屋建築的限制和規範，對於城市的空間利用效率、綠化覆蓋率、經濟效益等都有著重要的影響。在城市的發展中，需要通過合理的規劃和管理，平衡各方面的利益和需求，實現更好的都市開發計畫。

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Jerry賞屋分享：宏亞里想國（大樓）建案心得

格局規劃：為地上12層，地下2層住宅，二房(25~27坪)、三房(37~38坪)

投資建設：宏亞建設開發有限公司

基地地址：台中市沙鹿區中山路紅竹巷(近台灣大道)

接待會館 台中市沙鹿區台灣大道七段333號旁（麥當勞旁）

預期完工：2027年05月

公設比：33.6%

管理費：預計60元/坪

更多基本資料都可以在 宏亞里想國官網、591、樂居等地方察看，下面會是以Jerry 我賞屋心得做主要心得分享與分析

立即預約賞屋申請表單：宏亞里想國賞屋申請表單

影片賞屋分析解說可以參考：

詳細賞屋分析心得分享可參考文章：

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【遠揚之森】建案基本介紹

• 公設比35.33% 
• 建蔽率22.14% 
• 基地面積1551.82坪
• 管理費用120元/坪/月

• 交屋屋況標準配備
• 用途規劃：住家用
• 結構工程：RC鋼筋混凝土結構
• 土地分區：通訊數位專用區二

• 車位配比1:1.13 
• 車位規劃平面式199個
• 棟戶規劃3幢，3棟，176戶住家
• 樓層規劃地上27層，地下3層
• 建材說明結構工程： New RC新型高強度鋼筋混凝土
• 建築設計：日建設計（建築外觀） 大矩聯合建築師事務所（建築規劃）

上面的基本資訊可以到平台都可以看到，就不多作介紹，值得一提的就是本案採的是預鑄工法，品質穩定、施工快

觀看介紹：預鑄工法介紹

遠揚之森公設賞屋分享

遠揚之森一樓有挑高大廳、閱覽室、共享辦公室以及游泳池跟健身房，個人覺得健身房設備稍微少了一點，只有跑步機的設備，戶外有一個小泳池很不錯，雖然沒有到標準長度但是休閒游泳或帶小孩玩水是很棒的。

另外13樓還有媽媽教室，頂樓有空中瑜珈空間，個人覺得頂樓空中瑜珈非常的棒!! 因為有27樓很高，從頂樓可以跳往整個新北市，視野非常的好，在上面做空中瑜珈整個心曠神怡。

遠揚之森33坪2+1房賞屋心得

原本三房格局，實品屋是做成2+1房，讓客廳電視後面做一個小書房，個人覺得非常不錯，整個客餐廳空間變得很開闊。

主臥的部份也因為從3房改成2+1房變得更寬敞，空間很足夠還可以有一個不小的化妝桌給女主人使用

主臥也有非常大面積窗戶，望下去就是遠東通訊園區，底下是公園腳徒步廣場，環境舒適，而且擁有永久棟距視野非常的棒

主臥的衛浴設備空間也算大，也是能改成擺下一個浴缸(對於喜歡泡澡的我來說真的非常中要!!!

次臥的房間空間也算是很大，也能擺下雙人窗加上一個小桌子，唯一可惜的是次臥的對外窗對的是天井，比較沒有視野跟陽光。

廚房空間是獨立式廚房，很適合需要大火炒菜會開伙的家庭，而且如果想要改設計改成開放式廚房跟中島也是沒有問題的，只是有一點小可惜的地方是冰箱的位置不在廚房裡面，而是在餐桌旁邊。

遠揚之森41坪3房賞屋心得

41坪的客餐廳是長方形的，客廳也是有大面落地窗視野非常的好，

主臥還有 L型雙面採光大面窗真的非常加分，這個視野會讓每天醒來都是心曠神怡享受。

廚房是L型的廚房空間，41坪的廚房就有預留冰箱空間，而且整體的廚房空間也相對寬闊，而且也是獨立型廚房常開伙的很適合。

遠揚之森缺點與注意事項

這次參觀完個人認為只有兩個小缺點：

1. 離亞東醫院很近，救護車來來去去，因為離醫院很近救護車聲音不可避免，不過室內隔音做得還算不錯，但是如果對聲音很敏感的要注意
2. 旁邊是消防局，缺點跟上面醫院是一樣的
3. 33跟41坪沒有浴缸：我個人很喜歡泡澡，但是遠揚之森其中33跟41坪裕室沒有浴缸的，其中33坪的主臥裕室有機會放得下浴缸，但是41坪的就非常困難，對我來說非常可惜，要買47坪以上的才有浴缸。

Jerry賞屋心得總結

這次看了33跟41坪的實品屋，比起看預售屋來說更有感覺，可以直接看到實際的居住環境、以及戶外視野，也可以直接看到有沒有西曬等問題，比起預售屋我自己會更傾向買實品屋風險比較低，並且更能看出建案的優劣勢。

參觀完我自己是非常喜歡33.65坪的格局，主臥有機會放下浴缸，總價低而且格局方正設計很不錯。41坪的就是很遺憾應該是放不下浴缸，不然主臥的L型雙面採光真的非常加分。

如果想要賞屋的朋友歡迎預約：遠揚之森官網線上預約

Jerry 其他賞屋建案心得分享

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什麼是嫌惡設施?

嫌惡設施顧名思義就是對於大家買房居住來說，不想要出現在自家附近的設施，其中又分為對於心理層面跟實際影響層面有負面影響，根據內政部規定「不動產說明書」應記載事項，應標示房屋週邊半徑300公尺內的重要設施，買房的時候一定要仔細查看。

常見嫌惡設施排行榜整理表

醫院是嫌惡設施嗎?

其實嫌惡設施的標準每個人都不太一樣，像是醫院就是很兩極化的，很多人會覺得在醫院旁邊可能要忍受救護車的噪音，不過家裡有長輩的可能就覺得醫院在旁邊反而是加分。

所以會有一個說法是最好是不要離太遠，有一點距離更好，像是醫院在旁邊可能是扣分，但是距離三分鐘車程可能對大家來說都是加分。

嫌惡設施對於房價的影響？

大家都希望住的地方不要有嫌惡設施，所以如果附近有嫌惡設施通常都可以有一些議價空間，比起行情可能可以從5%~20%的議價範圍。

不過買房就是會住在裡面，必須要先自身評估好是否能接受該嫌惡設施，不要因為房價比較便宜就選擇，畢竟房子是會要長期居住的。

如何避免買到嫌惡設施?

• 使用google map查詢：現在有google map 非常方便，可以透過google map 查詢周遭設施的關鍵字，看是否有相關的設施(EX: 從google map 輸入加油站看地標)

• 親自實地走走：這是Jerry建議大家買房一定要做的，先實際周遭到房屋附近環境走走繞繞，最能實際知道周遭環境與實際體驗，而且走路的效果會比起騎機車來說感受更深
• 問問鄰居或者里長：直接跟住在這裡的人或者里長聊天，也能從他們口中得知附近的環境。

切勿只聽信房仲的說法，買房是人生大事，嫌惡設施對於房價以及對於生活都是非常重大的影響，Jerry建議一定要好好留意至少周圍300公尺的設施環境。

Jerry文章總結

俗話說千金買房、萬金買鄰，從這裡就可以知道周遭環境對於一個人居住品質的重要性，買房子除了看房屋本身也要記得了解房屋周遭的設施，花點時間，在附近的社區走走，才能真正了解這房屋的價值，也說不定會發現能和賣家議價的有力條件。

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什麼是傢配圖？

其實家配圖就是所謂的「家具配置圖」，建商會準備在原本的空屋平面圖上面，加入家具擺設和材質設計顏色這些元素，讓你可以透過看家配圖，對房子未來可以怎麼規劃更有有想像，準備家配圖意義類似於樣品屋或實品屋，都是為了讓我們在雖然房屋尚未蓋建好，但是能夠有家的想像。

家配圖常見符號介紹

常使用的家配圖符號有這些：往外的扇形、實牆中間打叉、AC、粗線條、黑色大面積方塊以及櫃體。

家配圖常見符號：往外/往內的扇形

通常往外的扇形圖示代表窗戶，你也可以透過窗戶的大小和位置對室內採光面有多少、各空間是否有開窗空氣流通做一個評估。

而通常往內的扇形圖示是代表門的位置，還有開門的半徑位置，在開門的半徑位置內是不能夠有櫃體或是其他固定物，如果一定想要固定物，那門就需要改成拉門。

家配圖常見符號：實牆中間打叉

這個圖式代表的是管道間，如果連著廁所，一般就是進水、排水、排糞的管道。

家配圖常見符號：AC

寫著AC圖樣代表冷氣室外機位置，新建案通常都會有規範的位置，如果是安排在陽台，要注意一下陽台使用空間夠不夠使用。

家配圖常見符號：粗線條

在圖上粗線條通常代表不大能變動的隔戶牆或是載重牆。以現在新建案的配置，室內通常不會有不可變動的承重牆，會安排在室外，但還是可以和建商或代銷確認一下。

家配圖常見符號：黑色大面積方塊

黑色大面積方塊的符號是代表主要樑柱，就可以讓我們評估梁柱位置。

家配圖常見符號：櫃子

櫃子有兩種，比較多是較低的櫃子，櫃體與天花板間之間保留的空間較大，另外一種是做到接近天花板的櫃子，常見在門口附近的鞋櫃。

對櫃子需要特別注意的部份，是櫃體、收納空間是否足夠、設計的位置是否合理？舉例來說，如果是在臥室裡，要設想櫃體與床之間的距離是否足夠？實際入住後，開門、拿取衣物所需空間？否則在設計階段就得改為拉門形式。

傢配圖格局與注意事項(梁柱與通風)

除了前面介紹的不同符號，以及相對應所需要注意的事項，從傢配圖上也可以確認到採光的位置，像上圖客廳的採光面在餐桌旁的窗戶，也就是所謂的間接採光，客廳整體會不夠明亮。另外這個範例室內有兩個柱體，會佔掉室內空間，這邊剛好使用廁所的空間調整掩蓋。

其實透過家配圖和平面圖，我們可以對各個空間區塊都有一定程度的了解，例如，公領域包括客廳、餐廚的可配置空間、採光還有收納櫃子可以放置的區域。觀察採光的同時，其實我們還可以透過窗戶的相對角度，來推估通風的程度，因為沒有實際走進空間體會，所以這也是一種可以注意的角度。

另外，樑柱也是很重要的觀察重點，因為沒有實際進入空間觀察，所以樑是否造成壓迫感，尤其是臥室床頭要注意樑壓頭問題，柱是空心柱或是實心柱，是否會造成空間感覺不夠方正，要怎麼使用裝潢修飾，都是可以先從家配圖先觀察出來的喔~

常見家配圖問題

這邊一定要提醒你家配圖常見的問題，儘管傢配平面圖在比例上是沒有問題，大致來說就是最後蓋好的縮小平面版，但是沒有確切比例尺參考；其縮小比例，是業者根據紙張大小做最適當呈現。

但傢配圖中裡畫的冰箱、櫥櫃等，很常會比實際實用的大小程度略小。

其實不僅冰箱，連沙發、床、桌椅等都是這樣，所以全部僅供參考，樣品屋、實品屋內物件也都是會發生類似的狀況。建商會這樣規劃，目的當然是要讓空間看起來更大，動線清楚，視覺舒適度提升，因此我們在評估的時候，當然要問清楚房屋內部的確切尺寸。

總結來說，問好比例的大小絕對是家配圖觀看的重點之一，像是磁磚80X80 跟60X60 就差很大。

Jerry文章總結

家配圖的用意和樣品屋類似，都是為了將未來的實體屋可以現在讓你有想像，但是對家配圖和裡面常用的符號有一些了解，可以讓我們不會過度美化對未來實體房屋的想像。

注意家配圖裡面的小細節和確認正確比例尺寸，正確的解讀家配圖，對自己喜歡的預售屋有正確的判讀，才不會到交屋的時候落差過大，導致你對實體屋大失所望喔～

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聯悦馨基本資料介紹

格局規劃：二房(31~33坪) 、 三房(40~42坪) 、 四房(54~62坪)

投資建設：聯悦建設股份有限公司

基地地址 台中市梧棲區八德路一段VS大仁路二段 

接待會館 台中市梧棲區大仁路二段168號旁(聯悦建設接待會館) 

預期完工：2027年第三季度

公設比：33%

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聯悦馨地理位置介紹分析

本案是落在台中的台中港重劃區，小時候在旁邊清水長大，但是長大後雖然大學在台中讀書，卻很少來海線這裡，不過這幾年變得比較不一樣，尤其是三井outlet開幕以及遠雄來造鎮後，台中港漸漸地開始發展，尤其這塊位置附近有眾多產業園區、科技園區、工業區，也就更能帶動房地產需求，而且加上台中藍線也過了環評，終點站詳細產業聚落可以看下圖：

選屋指南分析：附近生活機能

醫院部分：大型醫院距離童綜合醫院5分鐘車程

生活採買機能：原梧棲市區的文化路商圈3分鐘車程，離清水商圈、沙鹿商圈10分鐘的車程

選屋指南分析：聯悦馨公設配置

聯悦與蔦屋書店合作一起打造，之後聯悦馨住的旁邊就是蔦屋書店，公設的閱覽室也都會每月定期合作進新書
裡面公設也都超豪華有圖書室、瑜珈教室、媽媽教室、健身房、家教空間、琴房、團練室、兒童遊戲室、畫室、KTV，最重要還有麻將間啊啊，還有很特別規劃在2樓650坪的 庭院以及游泳池。

Jerry我自己覺得聯悦馨公設規劃真的非常完善、適合全年齡層使用，像是小朋友的遊樂室，到家教室跟圖書閱覽空間，除了琴房更有團練室真的超特別(組樂隊直接能在家樓下練團) ，2樓還有空中花園跟游泳池讓家有度假風，要運動有瑜珈教室跟健身房、還有媽媽教室能學做菜，如果像Jerry喜歡打麻將的頂樓還有麻將間跟KTV娛樂，在家就能享受真的超舒適。

選屋指南分析：聯悦馨建築外觀

從外觀縮小版模型，聯悦馨主打的蔦屋書店就是在整體最右邊較矮的那棟，之後聯悦的總部也會在蔦屋那棟的樓上，遇到任何問題總部在旁邊都很好做解決。

選屋指南分析：聯悦馨標準配備

參觀完了解後，聯悦馨建案會送的標準配備如下

整體部分：

地板是全室樂邁spc石塑木地板、單層排氣外加逐層封板，另外全部車位都有配電動充電非常重要

Jerry參觀心得：參觀完四房(62坪) 後真的發現 60坪左右 配置3+1 或4房空間真的是Jerry自己覺得最舒適的大小。

廚房部分

三房的部分除了有開放式廚房以外，也有獨立廚房空間的房型可以選擇，很適合常在家煮飯的人做選擇。

有獨立廚房空間：櫻花倒t抽油煙機、三合一微波蒸烤箱、智能瓦斯爐還有Bosch洗碗機

開放式廚房空間：櫻花倒t抽油煙機、三合一微波蒸烤箱、ih爐、四房有多加炊飯器、Bosch，三口電陶爐、洗碗機中島標配

聯悦馨在開放式廚房都有設計一個中島，非常貼近目前年輕人趨勢，而且都有洗碗機，另外他們在樣品屋也都有放上冰箱，另外如果是喜歡有獨立廚房空間的，聯悦馨三房選擇也是有獨立廚房空間，並配有瓦斯爐。

衛浴部分：

阿拉斯加暖風機、和成超級馬桶、鐘佳衛浴及鏡箱、五金掛架、全室防水，防水保固5年

工作陽台部分：

兩房：陽洗台上下櫃附冷熱水管、曬衣架

三房以上：陽洗櫃附冷熱水管、壁燈、層板、電動曬衣桿

三房參觀的工作陽台真的空間足夠，可以放的下洗脫烘很重要!! 而且圖片上除了洗衣機以外聯悦都會附贈。

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選屋指南：售後服務

聯悦建設對於售後服務也是非常用心，像是聯悦建設之後總部會直接搬到隔壁蔦屋書店的樓上，住戶有問題可以直接走到隔壁反映，能把總部蓋在建案旁邊也是聯悦對自己的信心，另外大家非常注重的防水保固，聯悦提供防水保固5年，結構體15年保固。

Jerry選屋系列分析

第一次建案合作來到台中梧棲 聯悦第四期 聯悦馨，雖然說小時候在旁邊清水長大，但是真的很少來到海線，這次能跟聯悦合作也發現海線真的變了很多，也有發展起飛的態樣，這次預售屋預計明年2027（5年後交屋）。

通常重劃區會經過三個階段，「長草」、「長樓」、「長機能」三階段，台中港重劃區目前剛好處於漲樓階段，雖然沒有辦法跟到第一波，但是展望未來五年如果是要投資或者自住，現在也是一個不錯的切入點。

附近有很多預計重大建設，像是三井旁邊有遊艇碼頭，預計有國際飯店，旁邊也有政府重要機關，最近剛通過的捷運藍線環評的首站也在附近，五年後Jerry我是感覺這裡發展應該會可以期待（當然現在這裡都還是在規劃期間） 如果有考量 居住在梧棲，或者投資置產，這裡似乎是不錯的選擇，尤其價格真的比市區親民許多。

台中海線十大建設列表

Jerry選屋系列分析優缺點總結

那總結這次選屋系列，個人認為聯悦馨建案的優缺點總結

優點部分：

1. 完善的公設規劃，全年齡都可以使用
2. 比起市區相對親民的房價
3. 未來區域重大建設與發展可期待
4. 全部都是電動車車位，這點真的對於未來很重要，越來越多電動車需求。
5. 2~4房都有配置浴缸 !! ( Jerry我是覺得一定要有浴缸可以泡澡，不過這點就見仁見智)

缺點部分：

1. 目前正在長屋子階段，附近生活機能相對較差 (不過交屋是五年後，相信這點五年後會有明顯改善)
2. 梧棲這裡靠海冬天較為濕冷、風也較大
3. 戶數較多，大家意見比較容易分岐

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所以這個斡旋金是什麼呢?為什麼仲介要有斡旋金才去和屋主談價格呢?難道沒有其他的方式或是管道，可以沒有付斡旋金就可以讓仲介去和屋主談價格嗎?

為甚麼買房需要斡旋金機制？

當然如果買方願意出賣方開價直接購買就不會使用到斡旋金，但實際狀況就是在不動產交易中通常不會有這種狀況，所以斡旋金的機制發展出來，是為了拉高買賣雙方對交易的重視程度，因為在斡旋金的過程中，代表其實雙方的價格是還沒擁有共識的，為了讓雙方一方面展現誠意、一方面也是更重視議價的過程。

同時，在價格有共識並且屋主也簽收斡旋金後，雙方要反悔的成本就變高，所以相對也比較不會反悔，讓交易的進行可以更流暢。

什麼是斡旋金？

那既然斡旋金對於房屋的買賣交易這麼有幫助，這邊要帶你來更詳細了解一下什麼是斡旋金。

其實斡旋金，就是在不動產交易中的的議價保證金，主要是為了確保買方出價是不會反悔的，才不會在仲介中間協商撮合花費大家大量的時間和人力後，有其中一方輕易的反悔打破交易，透過這樣的機制可以保障買賣和仲介三方的權益。

什麼是要約書？

如果有對不動產出價經驗的人，看到這邊可能會說，不一定要在這時候就拿出一筆錢，可以使用要約書。那這個要約書又是什麼呢?

要約書和斡旋金一樣，都是在議價期間，為了確保雙方不反悔的方式之一，和斡旋金不同的是，要約書不需要提前付出一筆保證金，而是以書面方式約定買方出價金額，若賣方也同意了價格，就會往後進行簽約。

而在使用要約書的狀況之下，如果反悔所需要負擔的金額就會是出價的3%。

要約書範本可以查看：不動產委託銷售契約書範本 – 地政司- 內政部

3%的價款如果是台北市那真的是非常多，台北市房子動不動就破千萬，這樣違約就會需要付30萬，比起一般斡旋金出10萬；20萬來說高很多，尤其現在房價一直漲，要約書後悔的成本太大，也是大家喜歡用斡旋金的原因之一。

為甚麼大家喜歡用斡旋金？

以目前市場上普遍的狀況，使用斡旋金的比例相對要約書高出不少，為什麼大家喜歡用斡旋金呢? 主要是回到所展現的誠意的部分，雖然要約書也有其法律效益，但是就普遍賣方觀感，買方出價同時也拿出一筆錢，可以很直觀的感受到買方出價的誠意，對仲介而言，也是同樣的感覺。

買方斡旋金大概需要出多少合理？

斡旋金並沒有一個固定的金額或是比例的要求，通常會是出價金額的1-2%，但是沒有硬性規定，通常也會抓個整數。

通常斡旋金整數建議是出10萬左右，最高不要超過20萬元，畢竟斡旋金拿出太多也是有備捲款潛逃的風險，過去也是有相關新聞。

其實針對斡旋金的金額，我們可以這樣思考，這是一個出價的保證金，如果你出的少了，賣家簽約前反悔的成本就會相對低，但如果你出的高了，那你的反悔成本就會很高，所以在仔細評估自己對房屋的喜愛程度後，同時參考出價的百分比，就可以給出一個適當的斡旋金金額。

下完斡旋買方與賣方可以反悔嗎？

這個分成兩個狀況來討論，如果是買方自己出了一個價格並下了斡旋金，但是回家想想對出價金額後悔。

第一個狀況：斡旋金還停留在仲介手上

因為賣家對於這個出價也還沒有接受，所以沒有簽收，那就可以直接和仲介收回這份斡旋金，這邊特別提醒要馬上和仲介聯繫並收回斡旋單，因為在買方收回斡旋單之前仲介都還是會積極的和賣家議價，只要搓合價格後續簽約就要繼續進行，仲介最想要的就是成交。

第二種狀況是，屋主已經簽收了斡旋單

如果是任何一方想要在這個階段反悔就需要賠償另一方斡旋金的金額。如果是買方反悔斡旋金就由賣方收下，如果是賣方反悔就需要退還斡旋金並賠償等值的金額。

斡旋金與要約書完整整理比較

Jerry文章總結

期待透過這次的介紹，有讓你更了解斡旋金和要約書的機制，如果你看到喜歡的房屋物件，透過這樣的方式提供三方都有保障，讓你在議價的過程中可以更順利。

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這一連串句子，又是五花八門的設施又是一連串的數字，如果你沒有先有一點對公設的基礎認識和了解，現場還需要一邊理解同時計算，問錯了問題或是搞錯大公小公，馬上就被代銷和仲介看破是新手， 現在花5分鐘看完這篇文章，讓你快速了解不再有這個困擾。

大公設是什麼與那些屬於大公？

目前一般會將公設分為大公和小公，而「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間，包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房。很多人對於公設會有一種迷思，在看房的過程中發現中庭很大，或是一樓露臺空間寬敞，就直覺的認為這樣會造成公設比很高，但其實所謂的公設，是指社區住戶可以共同使用，同時具有「頂蓋」的公共設施，所以前面說到的中庭和公用露臺會被列入法定公共空間，並不會計算進公設面積。

像是戶外露天的游泳池，很多代銷或者房仲可能會用話術說這個是豪華的公設，但是如果沒有頂蓋，也不屬於公設。

大公設留意是否被灌水

在大公這邊還需要注意的是建商是否有對大公灌水，舉例來說: 平面車位一邊來說會登記8-10坪，因為除了車位本身面積，還需要分攤車道坡道的面積，但如果車位登記特別小，只有5-6坪，那很有可能建商是將車道坡道這些算進公設中，這些需要你特別注意檢視清楚。

小公設是什麼與那些屬於小公

而「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間，例如: 電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等，都屬於小公的範圍，這就可能會成同一個社區，但是不同棟或是不同屋型公設比都不一樣的主要差異。舉例來說: 大坪數的屋型，因為同一層的戶數較少，所以差不多大的樓梯間和走廊，分攤的戶數不同，就會有差距出現。

而在小公這邊還需要注意的部分是，在《建築法規》新制從民國94年7月實施之後，8樓以上的建物強制規定需要設置「雙安全梯」，而且緊急升降梯的梯間也需要設置獨立出入口的排煙室；建築新法中的這兩項新規定讓「公設比」可能會提高3-5％。

其中94年的建築法規被大家認為是公設比被拉高的原因，所以很多人會以94年前後當作分界，通常94年以前的大樓公設比可能較低。

那些公設定會是必要公設

這邊幫大家歸納整理一下，有一些公設是歸屬在必要公設中，不是建商的廣告促銷用的，大多不能節省，這些必要公設包括: 門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室、各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯。

這些必要公設有一些是因應法規需求，有一些是社區基本生活營運所需，如果沒有你可能要注意關心一下，其功能是怎麼被替代。

那些是非必要公設與豪華公設

而非必要公設就看個人需求為主，這個部分充滿建商的創意，主要是包括: 健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳….等，要到豪宅等級的社區，還會有更多新奇的公設。

在非必要公設這邊依照個人的生活型態做一個評估，雖然看屋的時候大多會感覺很美，但生活中的使用率不一定真的很高，可以計算一下，自己實際花了多少錢買這些公設面積，也許會讓你冷靜下來，更客觀的評估是否是真的需要這麼多公設。

更要注意的是很多公設在一開始預售屋看的時候很美好，但是豪華公設都是需要透過管理費來維護，當蓋完並且建商開始將管委會轉交給住戶後，當住戶如果對於公設的維護有分歧，可能就會廢氣不維護，像是泳池可能就變成夏天才開放或者乾脆荒廢，就會就此荒廢變得很浪費。

公設表格整理

Jerry文章總結

這篇文章分享的重點也是希望讓你更了解公設的配置，以及需要注意的小細節，讓你在購屋前可以詳細了解公設計算方式外，還可以簡單客觀的評估哪些公社對你而言是真的需要、哪些是使用不到，將買房的錢花在刀口上喔~

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